俄罗斯联邦最高法院专题综述第13/2026号：立场解析及其原始来源

项目 1 · 1995年前建造的非住宅建筑不属于擅自建筑的概念

对《俄罗斯联邦民法典》第222条生效前建造的非住宅标的物具有追溯性保护：苏联法（1964年《俄罗斯苏维埃联邦社会主义共和国民法典》第109条）仅将公民住宅认定为擅自建筑。法院首先必须确定标的物建造的准确日期——如果该日期属于苏联时期，则依据《俄罗斯联邦民法典》第222条请求拆除非住宅建筑在原则上不可能获得支持。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭裁定第304-ЭС21-12151号（2021年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定第18-КГ25-150号（2025年）.

项目 2 · “别墅大赦”阻止拆除1998年前建造的住宅

“别墅大赦”机制（第137-ФЗ号法律第38条第2款）被适用为驳回拆除请求的依据：如果公民有权无偿将旧住宅下的土地私有化，则最初未提供该地块不再构成擅自建设的特征。对于1998年5月14日前建造的住宅，只因缺少土地文件而要求拆除，实际上将被阻止至2031年3月1日，前提是该建筑在技术上不存在缺陷。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定第18-КГ24-322号（2024年）.

项目 3 · 非资本性扩建不会产生新的标的物

只有改变标的物参数的资本性改建，才可能根据《俄罗斯联邦民法典》第222条产生擅自建设的特征。证明所连接的结构属于资本性结构并形成新标的物的举证责任由原告承担；无法证明这一点，即排除了将整栋建筑认定为擅自建筑。

数据库中的原始来源：连接器数据库未单独列出相关原始来源：针对非资本性扩建和阳台的专题检索指向的是改变标的物参数的资本性加建或扩建案件——事实情况不同。

项目 9 · 园艺用地上的联排住宅

遏制通过援引个体住宅建设和园艺住宅的简化程序来规避联排住宅禁令的做法：《俄罗斯联邦城市规划法典》对联排住宅建设许可要求的例外并不适用。法院必须审查土地允许用途的类型是否与建筑物的实际用途相符。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定第18-КГ24-355号（2025年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定第18-КГ15-56号（2015年）.

项目 10 · 不当用途不会使标的物成为擅自建筑

区分两种不同的违法行为：违反允许用途类型建造标的物（导致其被认定为擅自建筑），以及对已合法建造的标的物进行后续不当使用（导致适用其他责任措施，而不是依据《俄罗斯联邦民法典》第222条予以拆除）。

数据库中的原始来源：直接原始来源—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定第18-КГ24-155号（2024年） — 案情和表述几乎与综述段落的文本完全一致。

项目 13 · 在不存在其他违法行为时，缺少许可不导致拆除

发展了俄罗斯联邦最高法院全体会议第44号决议确立的相称性原则：拆除是与实质性违法行为（安全威胁、第三方权利受侵害）相称的最后手段，而不是针对形式上缺少许可文件的措施。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定第18-КГ25-228号（2025年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定第18-КГ25-159号（2025年）.

项目 4 · 市政机关不作为时，挡土设施属于自力救济

在挡土设施拆除争议中引入民事权利自力救济的概念（《俄罗斯联邦民法典》第14条、第1067条）：仅凭在未划定权属的土地上建造标的物这一形式事实，并不会使该设施成为擅自建筑——还需评价其必要性、威胁的现实性以及建设者的善意。

数据库中的原始来源：直接原始来源—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定第18-КГ25-6号（2025年） — 事实情况几乎相同的案件（斜坡、未采取防滑坡措施、索契市）。

项目 5 · 租赁期届满及未取得投入使用许可不妨碍合法化

确立了《俄罗斯联邦民法典》第222条第3款项下建设者善意的标准：形式性特征（租赁期届满、在此之后申请投入使用、轻微未完工事项）本身不足以拒绝请求——必须存在“明显且故意的”不诚信行为，并且该行为已对第三方或公共利益造成损害。

数据库中的原始来源：直接原始来源—— 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭裁定第309-ЭС25-1917号（2025年） — 同一案件，其细节（租赁期限和许可期限）与综述段落的文本相符。

项目 6 · 租赁土地上的个体住宅建设无需建设许可

以土地法和城市规划法限制合同自由（《俄罗斯联邦民法典》第422条）：如果法律本身（《俄罗斯联邦城市规划法典》第51条第17部分）不要求个体住宅建设取得建设许可，则租赁合同中关于必须取得该许可的条款不得扩大法律要求。

数据库中的原始来源：连接器数据库未单独列出相关原始来源：所找到的关于确认租赁土地上标的物不存在权利的案件涉及另一法律问题——并非关于建设许可合同条款合法性的问题。

项目 7 · 转租无效不使建筑物成为擅自建筑

区分转租交易的公司法上的无效（关联交易，第14-ФЗ号法律第45条）与建筑物依据《俄罗斯联邦民法典》第222条进行的物权法认定：擅自建设的特征应以标的物建造之日为准评估，而不是以随后对土地占有依据提出异议之日为准。

数据库中的原始来源：连接器数据库未单独列出相关原始来源：公司法上的转租无效与建筑物认定相结合，是一种狭窄的事实组合，在先前实践中未找到相应案件。

项目 8 · 将农业用地违法转为住宅建设用地——拆除

通过行政命令或租赁合同补充协议变更土地的允许用途（未依照第172-ФЗ号法律规定的程序正式办理土地用途转换）在法律上无效，不能使后续建设合法化。此类土地上的建筑物无论之后发生多少次转让以及最终受让人是否善意，仍属于违法建筑。

数据库中的原始来源：关联判例（同一系列案件）—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ25-155号裁定（2025年）.

项目 11 · 危险状态排除使改建合法化的可能

确认关于不存在危及公民生命和健康的威胁这一条件的绝对性质（《俄罗斯联邦民法典》第222条第3款）：建筑物处于危险技术状态这一事实本身，即足以阻却确认所有权，而不论案件的其他情节。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第47-КГ16-4号裁定（2016年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ18-54号裁定（2018年）.

项目 12 · 具有相同功能的建筑物不属于辅助性建筑物

判断辅助性的标准不是标准化设计，也不是是否取得许可，而是建筑物的功能是否不同于主要建筑物的功能。功能相同（例如从事商业经营）即排除其作为辅助性建筑物的地位，而不论是否具备其他形式要件。

数据库中的原始来源：直接原始来源—— 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭第305-ЭС23-21208号裁定（2024年）; 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭第308-ЭС20-22222号裁定（2021年） — 综述第12点几乎逐字复现了关于“卡希尔斯基 двор”商业综合体案件的表述。

项目 17 · 共有住宅的改建与份额重新分配

如果房屋面积发生变化，确认共有财产中违法改建建筑物的权利就不能回避重新确定共有人份额：法院必须在使改建合法化的同时，解决份额新比例的问题。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ23-169号裁定（2023年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第53-КГ22-2号裁定（2022年）.

项目 18 · 购买违法建设的建筑物并不赋予使加建部分合法化的权利

排除了通过变更所有权人使违法建设合法化的尝试：购买已被法院认定为违法建筑且因卖方过错未被拆除的建筑物，并不赋予买方请求确认所有权的权利——这是将权利滥用原则（《俄罗斯联邦民法典》第10条）适用于规避已经生效的拆除判决。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭第305-ЭС25-3877号裁定（2025年）; 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭第302-ЭС24-9662号裁定（2024年）.

项目 27 · 建筑技术鉴定仅可由国家机构进行

依据俄罗斯联邦政府于31.10.2023发布的第3041-р号命令，该命令将违法建设案件中的建筑技术鉴定列入仅可由国家机构实施的鉴定项目清单。如果另一方坚持进行司法鉴定，非国家鉴定机构出具的意见不能被视为证明建筑物安全性的充分证据。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ26-14号裁定（2026年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ25-239号裁定（2025年）.

项目 29 · 拒绝拆除即产生请求确认所有权的权利

确认此前拒绝拆除同一建筑物这一事实，对于随后提起的确认所有权之诉具有预决效力：在已经生效的拒绝拆除判决存在的情况下，拒绝使该建筑物合法化会造成法律不确定性以及公共利益与私人利益之间的失衡，尤其是在多单元住宅楼的情形下。

数据库中的原始来源：直接原始来源—— 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭第302-ЭС24-9662号裁定（2024年）.

项目 14 · 拆除住宅房屋需要同时作出搬迁决定

住房权的程序性保障：法院不得在未同时解决实际居住人员（包括未成年人）的搬迁问题，且未有检察官强制参与并就搬迁请求发表意见的情况下，裁定拆除住宅房屋。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ25-168号裁定（2025年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ25-271号裁定（2025年）.

项目 19 · 因违法许可导致拆除的损失应承担连带赔偿责任

将行政机关的侵权责任（违法发放许可）与电网组织的合同责任（未完成协调）合并为对建设者承担的连带责任，因为两项违法行为保护的是同一财产利益。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第41-КГ23-70号裁定（2024年）.

项目 20 · 拆除位于燃气管道最小距离区域内的房屋应给予赔偿

该房屋在形式上不属于违法建筑（建设时相关限制尚未向公众公开），但由于强制禁止在燃气调压站最小距离区域内保留建筑物，仍应予拆除。拆除不得在未同时给予市场价值赔偿的情况下进行，赔偿问题由法院在同一案件中解决。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第38-КГ19-6号裁定（2019年）.

项目 26 · 建筑物安全性的举证责任由建设者承担

未取得建设许可会产生建筑物具有危险性的可反驳推定，而不是要求原告（公共机关）证明其危及生命和健康。被告负有提交建筑物安全性证据的义务，否则无法证明的风险由其承担。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ23-205号裁定（2024年）; 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭第308-ЭС19-14740号裁定（2019年）.

项目 28 · 法院判决应规定两种执行方式

直接适用俄罗斯联邦最高法院全体会议于12.12.2023发布的第44号决议第31点：如果违法行为可以消除，法院必须在判决主文中列明两种可供选择的执行方式，而不能仅限于拆除，或仅以不相称为由作出拒绝。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ26-3号裁定（2026年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ25-90号裁定（2025年）.

项目 15 · 依据《俄罗斯联邦民法典》第222条提起的诉讼不能替代将住宅转为非住宅

《俄罗斯联邦民法典》第222条不能被用作规避途径，将已经合法登记的住宅建筑物改变为非住宅建筑物；为此应适用单独的房屋用途转换行政程序。

数据库中的原始来源：直接原始来源—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第18-КГ25-180号裁定（2025年） — 综述第15点逐字复现了该格连吉克客栈案件的表述。

项目 16 · 关于边界的争议是请求拆除车库的前提

对于据称位于他人土地上的建筑物提出的拆除请求，在未先行解决相邻土地边界争议之前不得予以支持——包括审查关于土地测量中的登记错误以及车库合作社此前取得土地权利的抗辩。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第4-КГ23-73号裁定（2024年）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第11-КГ21-36号裁定（2022年）.

项目 21 · 地方自治机关有义务发现公共土地上的违法建设

如果违法建筑占用公共土地并妨碍公众通行（包括通往水体的通行），地方自治机关对违法建筑进行法院外拆除的权利即转化为采取行动的义务：检察机关提出检察建议后，行政机关仍不作为的，应认定为违法。

数据库中的原始来源：连接器数据库未单独列出相应原始来源：该条的逐字表述是新综述所特有的，而主题相近的关于岸带的案件属于同一批次中01.07.2026发布的另一份综述，而非独立的先前判例。

项目 22 · 禁止对作为多单元住宅楼组成部分的车库进行法院外拆除

建筑物属于多单元住宅楼的一部分——即使从形式上看是附建于多单元住宅楼墙体、位于业主共有土地上的“车库”——也完全排除适用行政（法院外）拆除程序，而不论实际使用该建筑物的是何人。

数据库中的原始来源：直接先前来源（关于违法建设的综述早期版本）—— 违法建设案件司法实践综述，第23点（早期版本）; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第24-КГ22-10号裁定（2023年）.

项目 23 · 禁止对《俄罗斯联邦土地法典》生效前建成的建筑物进行法院外拆除

将特别过渡性规定（第52-ФЗ号法律第22条）适用于《俄罗斯联邦民法典》第222条第4款所规定法院外拆除一般依据的例外情形：对于30.10.2001之前建成的建筑物，仅因缺少土地权属文件，并不赋予市政机关通过行政程序拆除该建筑物的权利；该问题只能由法院解决。

数据库中的原始来源：直接先前来源（关于违法建设的综述早期版本）—— 违法建设案件司法实践综述，第24点（早期版本）.

项目 24 · 对车库合作社车库是否属于违法建设进行司法审查

不同于第23点中仅因缺少权属文件便不足以使市政机关通过法院外程序拆除建筑物的情形，本案的关键在于申请人未能证明车库的建造日期以及车库合作社本身的法律主体资格：对行政拆除决定提出异议的所有人负有证明合法建造日期的举证责任。

数据库中的原始来源：连接器数据库未单独列出相应原始来源：俄罗斯联邦最高仲裁法院主席团1996年关于为车库提供土地的主题相近案件，涉及的是另一个问题（撤销划拨土地决定的合法性），而不是评估在水体保护区内建造车库日期的举证责任。

项目 25 · 必须将地方自治机关列为共同被告

确立了在请求使建于未划分国家或市政土地上的擅自建筑合法化的诉讼中，必须将土地的公法所有人（或其授权机关）列为被告。未将该机关列入诉讼属于重大程序违法，导致裁判当然被撤销。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定 № 16-КГ16-6（2016年）.

项目 30 · 变更执行方式不重新审理拆除裁判

限制变更裁判执行方式和程序的制度（《俄罗斯联邦民事诉讼法》第13条、第203条）：该制度旨在克服执行中的实际障碍，而不是绕过上诉和审判监督程序，对既有裁判的实体内容进行复核。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定 № 49-КГ23-8（2023年）.

项目 31 · 由确定的违法行为人承担拆除费用，而非由土地所有人承担

阐明土地所有人的义务与实际实施擅自建设者的义务之间的关系：原则上，拆除义务由过错方承担；只有在违法行为人未被确定时，才可将该义务转由土地所有人承担——这保护了地方自治机关，使其免于承担第三人在公共用地（红线）范围内建造建筑物所产生的拆除负担。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭裁定 № 66-КГ16-13（2017年）; 关于擅自建设案件司法实践的综述（2022年），第29段.

项目 32 · 申请执行人承担的拆除费用属于《俄罗斯联邦民法典》第15条规定的损失

当债务人未在期限内执行拆除裁判，而申请执行人（例如地方自治机关）先行自费拆除并随后追偿费用时，该费用应依据《俄罗斯联邦民法典》第15条认定为损失，而非作为一种独立的无名请求权（sui generis）——因此适用通常的损失举证程序。

数据库中的原始来源：相关司法实践—— 俄罗斯联邦最高仲裁法院主席团裁判 № 6051/00（2002年）; 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭裁定 № 306-ЭС15-14024（2017年）.