CasusLegalКорпус практики высших судов
← Все обзорыНа главную
Разбор Тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством». Документ объединяет 32 правовые позиции о понятии самовольной постройки, условиях признания на неё права собственности, соразмерности сноса и порядке административного (внесудебного) сноса. Обзор утверждён 1 июля 2026 г., поэтому практики, прямо на него ссылающейся, в базе ещё нет: вместо этого под каждым пунктом показана практика, из которой выросла или на которую по существу опирается соответствующая позиция. Полный текст обзора — в базе CasusLegal ↗.
Номера пунктов и реквизиты судебных актов — активные ссылки. Номер пункта ведёт на его полный текст в базе; реквизиты практики — на соответствующие определения и постановления. Под каждым пунктом приведён дословный тезис, краткий разбор и судебные акты той же тематики, найденные через тематический поиск коннектора.
Когда объект вообще подпадает под понятие самовольной постройки: ретроактивные иммунитеты для старых построек, «дачная амнистия», отличие некапитальной пристройки и нецелевого использования от самовольного строительства (п. 1–3, 9, 10, 13).
Пункт 1 · Нежилые постройки до 1995 года — вне понятия самовольной
Ретроактивный иммунитет для нежилых объектов, построенных до вступления в силу ст. 222 ГК РФ: советское право (ст. 109 ГК РСФСР 1964 г.) признавало самовольными только жилые дома граждан. Суд обязан прежде всего установить точную дату возведения объекта — если она приходится на советский период, иск о сносе нежилого здания по ст. 222 ГК РФ невозможен в принципе.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКЭС ВС РФ № 304-ЭС21-12151 (2021); Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-150 (2025).
Пункт 2 · «Дачная амнистия» блокирует снос жилого дома до 1998 года
Механизм «дачной амнистии» (п. 2 ст. 38 закона № 137-ФЗ) применён как основание отказа в иске о сносе: если гражданин вправе бесплатно приватизировать землю под старым домом, отсутствие изначального предоставления участка перестаёт быть признаком самовольности. Снос жилых домов, возведённых до 14.05.1998, по мотиву отсутствия документов на землю фактически заблокирован вплоть до 1 марта 2031 г., если постройка технически безупречна.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ24-322 (2024).
Пункт 3 · Некапитальная пристройка не создаёт нового объекта
Только капитальная реконструкция, изменяющая параметры объекта, способна породить признаки самовольности по ст. 222 ГК РФ. Бремя доказывания того, что присоединённая конструкция капитальна и образует новый объект, лежит на истце; недоказанность этого исключает признание всего здания самовольной постройкой.
Первоисточник в базе: отдельный первоисточник в базе коннектора не обособлен: тематический поиск по некапитальным пристройкам и веранде выводил на дела о капитальной надстройке/расширении, изменяющих параметры объекта, — это другая фактическая ситуация.
Пункт 9 · Дом блокированной застройки на землях под садоводство
Закрывает практику обхода запрета на блокированную застройку через ссылку на упрощённый порядок для ИЖС и садовых домов: изъятия ГрК РФ из требования о разрешении на строительство домов блокированной застройки не распространяются. Суды обязаны проверять соответствие вида разрешённого использования участка фактическому назначению постройки.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ24-355 (2025); Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ15-56 (2015).
Пункт 10 · Нецелевое использование не делает объект самовольным
Разграничены два разных нарушения: возведение объекта с нарушением вида разрешённого использования (влечёт квалификацию как самовольной постройки) и последующее нецелевое использование уже правомерно возведённого объекта (влечёт иные меры ответственности, не снос по ст. 222 ГК РФ).
Первоисточник в базе: прямой первоисточник — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ24-155 (2024) — фабула и формулировка практически совпадают с текстом пункта обзора.
Пункт 13 · Отсутствие разрешения без иных нарушений не влечёт демонтаж
Развивает принцип пропорциональности из постановления Пленума ВС РФ № 44: демонтаж — крайняя мера, соразмерная содержательному нарушению (угроза безопасности, права третьих лиц), а не формальному отсутствию разрешительной документации.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-228 (2025); Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-159 (2025).
Условия легализации самовольной постройки по п. 3 ст. 222 ГК РФ: самозащита, добросовестность застройщика, вспомогательные объекты, реконструкция в долевой собственности, экспертиза, преюдиция (п. 4–8, 11, 12, 17, 18, 27, 29).
Пункт 4 · Подпорные сооружения как самозащита при бездействии муниципалитета
В спор о сносе подпорных сооружений введена категория самозащиты гражданских прав (ст. 14, 1067 ГК РФ): формальный факт возведения объекта на неразграниченной земле сам по себе не превращает сооружение в самовольную постройку — нужна оценка необходимости, реальности угрозы и добросовестности застройщика.
Первоисточник в базе: прямой первоисточник — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-6 (2025) — дело с практически идентичными фактическими обстоятельствами (склон, бездействие по противооползневым мероприятиям, г. Сочи).
Пункт 5 · Истечение аренды и разрешения на ввод не препятствуют легализации
Формулирует стандарт добросовестности застройщика по п. 3 ст. 222 ГК РФ: формальные признаки (истечение аренды, обращение за вводом в эксплуатацию после этого, мелкие недоделки) сами по себе недостаточны для отказа — требуется «очевидное и намеренное» недобросовестное поведение, причинившее вред третьим лицам или публичным интересам.
Первоисточник в базе: прямой первоисточник — Определение СКЭС ВС РФ № 309-ЭС25-1917 (2025) — то же дело, детали которого (сроки аренды и разрешения) совпадают с текстом пункта обзора.
Пункт 6 · ИЖС на арендованном участке без разрешения на строительство
Ограничивает свободу договора (ст. 422 ГК РФ) земельным и градостроительным законодательством: условие договора аренды об обязательности разрешения на строительство ИЖС не может расширять законные требования, если сам закон (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ) такого разрешения не требует.
Первоисточник в базе: отдельный первоисточник в базе коннектора не обособлен: найденные дела о признании права отсутствующим на объекты на арендованной земле касаются другой правовой проблемы — не вопроса о законности договорного условия о разрешении на строительство.
Пункт 7 · Недействительность перенайма не делает постройку самовольной
Разграничивает корпоративно-правовую недействительность сделки перенайма (сделка с заинтересованностью, ст. 45 закона № 14-ФЗ) и вещно-правовую квалификацию постройки по ст. 222 ГК РФ: признаки самовольности оцениваются на дату создания объекта, а не на дату последующего оспаривания оснований владения землёй.
Первоисточник в базе: отдельный первоисточник в базе коннектора не обособлен: сочетание корпоративной недействительности перенайма с квалификацией постройки — узкая комбинация фактов, которой в предшествующей практике не нашлось.
Пункт 8 · Незаконный перевод сельхозземель под жилую застройку — снос
Изменение вида разрешённого использования участка распоряжением или доп. соглашением к аренде (без формального перевода земель по процедуре закона № 172-ФЗ) юридически ничтожно и не легализует последующее строительство. Постройки на таких участках остаются самовольными независимо от числа последующих переуступок и добросовестности конечных приобретателей.
Первоисточник в базе: родственная практика (та же серия дел) — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-155 (2025).
Пункт 11 · Аварийное состояние исключает легализацию реконструкции
Подтверждает безусловный характер условия об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ): аварийное техническое состояние объекта само по себе блокирует признание права собственности независимо от иных обстоятельств дела.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 47-КГ16-4 (2016); Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ18-54 (2018).
Пункт 12 · Объекты с той же функцией — не вспомогательные
Критерий вспомогательности — не типовой проект и не отсутствие разрешения, а отличие функции постройки от функции основного объекта. Совпадающая функция (например, торговля) исключает статус вспомогательного строения независимо от формальных признаков.
Первоисточник в базе: прямой первоисточник — Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС23-21208 (2024); Определение СКЭС ВС РФ № 308-ЭС20-22222 (2021) — п. 12 обзора почти дословно воспроизводит формулировку дела о торговом комплексе «Каширский двор».
Пункт 17 · Реконструкция дома в долевой собственности и перераспределение долей
Признание права на самовольно реконструированный объект долевой собственности не может обойтись без пересмотра долей сособственников, если изменилась площадь дома: суд обязан одновременно с легализацией реконструкции разрешить вопрос о новом соотношении долей.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ23-169 (2023); Определение СКГД ВС РФ № 53-КГ22-2 (2022).
Пункт 18 · Покупка здания-самостроя не даёт легализовать надстройку
Закрывает попытку легализации самостроя через смену собственника: покупка объекта, уже признанного судом самовольной постройкой и не снесённого по вине продавца, не даёт покупателю права требовать признания собственности — это применение доктрины злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) к обходу вступившего в силу судебного акта о сносе.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС25-3877 (2025); Определение СКЭС ВС РФ № 302-ЭС24-9662 (2024).
Пункт 27 · Строительно-техническая экспертиза — только у госорганизаций
Опирается на распоряжение Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р, дополнившее перечень экспертиз, проводимых исключительно государственными организациями, строительно-технической экспертизой по делам о самострое. Заключение негосударственного экспертного учреждения не может считаться достаточным доказательством безопасности постройки, если другая сторона настаивает на судебной экспертизе.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ26-14 (2026); Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-239 (2025).
Пункт 29 · Отказ в сносе создаёт право на признание собственности
Закрепляет преюдициальное значение ранее состоявшегося отказа в сносе того же объекта для последующего иска о признании права собственности: отказ легализовать объект при вступившем в силу решении об отказе в его сносе создаёт правовую неопределённость и дисбаланс публичных и частных интересов, особенно применительно к многоквартирным домам.
Первоисточник в базе: прямой первоисточник — Определение СКЭС ВС РФ № 302-ЭС24-9662 (2024).
Снос как крайняя мера: жилищные гарантии при выселении, убытки добросовестного застройщика, компенсация за снос, бремя доказывания опасности постройки (п. 14, 19, 20, 26, 28).
Пункт 14 · Снос жилого дома требует одновременного разрешения о выселении
Процессуальная гарантия жилищных прав: суд не вправе постановить снос жилого дома, не разрешив одновременно вопрос о выселении фактически проживающих в нём лиц (включая несовершеннолетних) и без обязательного участия прокурора, дающего заключение по требованию о выселении.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-168 (2025); Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-271 (2025).
Пункт 19 · Солидарное взыскание убытков за снос из-за незаконного разрешения
Объединяет деликтное обязательство администрации (незаконно выданное разрешение) и договорное обязательство сетевой организации (невыполненное согласование) в солидарную ответственность перед застройщиком, поскольку оба нарушения защищали один и тот же имущественный интерес.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 41-КГ23-70 (2024).
Пункт 20 · Снос дома в зоне минимальных расстояний до газопровода — с компенсацией
Дом формально не самовольная постройка (ограничения не были публично доступны на момент строительства), но подлежит сносу из-за императивного запрета сохранения объектов в зоне минимальных расстояний от ГРС. Снос не может производиться без одновременной рыночной компенсации, вопрос о которой суд решает в том же деле.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 38-КГ19-6 (2019).
Пункт 26 · Бремя доказывания безопасности постройки — на застройщике
Отсутствие разрешения на строительство порождает опровержимую презумпцию опасности постройки, а не обязанность истца (публичного органа) доказывать угрозу жизни и здоровью. Ответчик обязан представить доказательства безопасности объекта, иначе риск недоказанности ложится на него.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ23-205 (2024); Определение СКЭС ВС РФ № 308-ЭС19-14740 (2019).
Пункт 28 · Решение суда должно предусматривать оба способа исполнения
Прямое применение п. 31 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44: если нарушение устранимо, суд обязан в резолютивной части указать оба альтернативных способа исполнения, а не ограничиваться только сносом либо только отказом со ссылкой на несоразмерность.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ26-3 (2026); Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-90 (2025).
Пределы административной процедуры сноса самовольных построек органами местного самоуправления и судебный контроль за её применением (п. 15, 16, 21–25).
Пункт 15 · Иск по ст. 222 ГК РФ не заменяет перевод жилого в нежилое
Ст. 222 ГК РФ не может использоваться как обходной путь для смены функционального назначения уже легально зарегистрированного жилого объекта на нежилой — для этого существует отдельная административная процедура перевода помещений.
Первоисточник в базе: прямой первоисточник — Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-180 (2025) — п. 15 обзора дословно воспроизводит формулировку этого дела о гостевом доме в Геленджике.
Пункт 16 · Спор о границах — предпосылка требования о сносе гаража
Требование о сносе постройки, якобы находящейся на чужом участке, нельзя удовлетворить без предварительного разрешения самого спора о границах смежных участков — включая проверку возражений о реестровой ошибке при межевании и о ранее возникших правах гаражного кооператива на землю.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 4-КГ23-73 (2024); Определение СКГД ВС РФ № 11-КГ21-36 (2022).
Пункт 21 · Обязанность МСУ выявлять самострой на публичных землях
Право органа МСУ на внесудебный снос самовольных построек становится обязанностью действовать, если постройка занимает публичную землю и препятствует общему доступу (в т. ч. к водному объекту): бездействие администрации после прокурорского представления признаётся незаконным.
Первоисточник в базе: отдельный первоисточник в базе коннектора не обособлен: дословная формулировка пункта специфична для нового обзора, а тематически близкое дело о береговой полосе относится к другому обзору из того же пакета от 01.07.2026, а не к самостоятельной предшествующей практике.
Пункт 22 · Запрет внесудебного сноса гаража как части многоквартирного дома
Статус объекта как части многоквартирного дома — даже если формально это «гараж», пристроенный к стене МКД и расположенный на общем участке собственников, — полностью исключает применение административного (внесудебного) порядка сноса независимо от того, кто фактически пользуется постройкой.
Первоисточник в базе: прямой предшественник (более ранняя редакция обзора о самострое) — Обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве, п. 23 (ранняя редакция); Определение СКГД ВС РФ № 24-КГ22-10 (2023).
Пункт 23 · Запрет внесудебного сноса построек, возведённых до ЗК РФ
Применяет специальную переходную норму (ст. 22 закона № 52-ФЗ) как исключение из общих оснований внесудебного сноса по п. 4 ст. 222 ГК РФ: для построек, возведённых до 30.10.2001, одно лишь отсутствие правоустанавливающих документов на землю не даёт муниципалитету права снести объект административным порядком — вопрос решается только судом.
Первоисточник в базе: прямой предшественник (более ранняя редакция обзора о самострое) — Обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве, п. 24 (ранняя редакция).
Пункт 24 · Судебная проверка отнесения гаражей ГСК к самострою
В отличие от п. 23, где отсутствие правоустанавливающих документов само по себе не позволяет муниципалитету снести объект во внесудебном порядке, здесь ключевым стало отсутствие у заявителей доказательств даты возведения гаражей и правосубъектности самого ГСК: бремя доказывания легальной даты возведения лежит на владельцах, оспаривающих административное решение о сносе.
Первоисточник в базе: отдельный первоисточник в базе коннектора не обособлен: тематически близкое дело Президиума ВАС РФ 1996 г. о предоставлении земли под гараж касается другого вопроса (законности отмены решения о выделении участка), а не оценки бремени доказывания даты возведения гаража в охранной зоне водного объекта.
Пункт 25 · Обязательное привлечение органа МСУ соответчиком
Закрепляет обязательность привлечения публичного собственника земли (или уполномоченного им органа) ответчиком по искам о легализации самовольной постройки, возведённой на неразграниченной государственной или муниципальной земле. Непривлечение такого органа — существенное процессуальное нарушение, влекущее безусловную отмену решения.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 16-КГ16-6 (2016).
Процессуальные вопросы исполнения решений о сносе: пределы изменения способа исполнения, кто несёт бремя сноса и возмещения расходов на него (п. 30–32).
Пункт 30 · Изменение способа исполнения не пересматривает решение о сносе
Ограничивает институт изменения способа и порядка исполнения решения (ст. 13, 203 ГПК РФ): он предназначен для преодоления фактических препятствий к исполнению, а не для ревизии существа принятого решения в обход апелляционного и кассационного порядка обжалования.
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 49-КГ23-8 (2023).
Пункт 31 · Снос за счёт установленного нарушителя, а не собственника земли
Разъясняет соотношение обязанностей собственника земельного участка и лица, фактически осуществившего самовольное строительство: снос по общему правилу возлагается на виновное лицо, а переход этой обязанности к собственнику участка допустим лишь тогда, когда нарушитель не установлен — это защищает орган МСУ от бремени сноса построек, возведённых третьими лицами на территории общего пользования (красные линии).
Первоисточник в базе: родственная практика — Определение СКГД ВС РФ № 66-КГ16-13 (2017); Обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве (2022), п. 29.
Пункт 32 · Расходы взыскателя на снос — убытки по ст. 15 ГК РФ
Когда должник не исполняет решение о сносе в срок и снос осуществляет взыскатель (например, орган МСУ) за свой счёт с последующим взысканием расходов, эти расходы квалифицируются как убытки по ст. 15 ГК РФ, а не как отдельный вид требования sui generis — это открывает обычный порядок доказывания убытков.
Первоисточник в базе: родственная практика — Постановление Президиума ВАС РФ № 6051/00 (2002); Определение СКЭС ВС РФ № 306-ЭС15-14024 (2017).
Обзор № 13/2026 утверждён 1 июля 2026 г., поэтому практики, прямо на него ссылающейся, в базе коннектора ещё нет. Ниже — родственная и предшествующая практика ВС РФ (и один акт Президиума ВАС РФ), сгруппированная по смысловым линиям, из которой выросли или на которую по существу опираются позиции обзора.
Для пунктов 3, 6, 7, 21 и 24 обособленный первоисточник или родственная практика в базе коннектора не найдены — тематический поиск возвращал только смежные, но не тождественные по правовой конструкции дела; ссылку в этих случаях коннектор не достраивает.