Resumen temático del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 13/2026: análisis de las posiciones y sus fuentes primarias

Punto 1 · Las construcciones no residenciales anteriores a 1995 quedan fuera del concepto de construcción no autorizada

Inmunidad retroactiva para los objetos no residenciales construidos antes de la entrada en vigor del artículo 222 del Código Civil de la Federación de Rusia: el Derecho soviético (artículo 109 del Código Civil de la RSFSR de 1964) solo calificaba como no autorizadas las viviendas de los ciudadanos. El tribunal debe determinar ante todo la fecha exacta de construcción del objeto; si corresponde al periodo soviético, la demanda de demolición del edificio no residencial con arreglo al artículo 222 del Código Civil de la Federación de Rusia es imposible en principio.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Auto de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 304-ЭС21-12151 (2021); Auto de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-150 (2025).

Punto 2 · La «amnistía de las dachas» impide la demolición de una vivienda anterior a 1998

El mecanismo de la «amnistía de las dachas» (ap. 2 del artículo 38 de la Ley n.º 137-ФЗ) se aplicó como fundamento para desestimar la demanda de demolición: si un ciudadano tiene derecho a privatizar gratuitamente el terreno situado bajo la vivienda antigua, la falta de adjudicación inicial de la parcela deja de constituir un indicio de construcción no autorizada. La demolición de viviendas construidas antes del 14.05.1998 por falta de documentos sobre el terreno queda, en la práctica, bloqueada hasta el 1 de marzo de 2031, siempre que la construcción sea técnicamente segura.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Auto de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ24-322 (2024).

Punto 3 · Una ampliación no capital no crea un objeto nuevo

Solo una reconstrucción capital que modifique los parámetros del objeto puede generar indicios de construcción no autorizada con arreglo al artículo 222 del Código Civil de la Federación de Rusia. La carga de probar que la estructura adosada es capital y constituye un objeto nuevo recae en el demandante; la falta de tal prueba excluye la calificación de todo el edificio como construcción no autorizada.

Fuente primaria en la base de datos: no se ha aislado una fuente primaria independiente en la base de datos del conector: la búsqueda temática sobre ampliaciones no capitales y verandas remitía a asuntos sobre sobreelevaciones/ampliaciones capitales que modificaban los parámetros del objeto; se trata de una situación fáctica diferente.

Punto 9 · Vivienda adosada en terrenos destinados a la jardinería

Cierra la vía para eludir la prohibición de las viviendas adosadas mediante la remisión al procedimiento simplificado para la construcción de viviendas individuales y casas de campo: las excepciones del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia al requisito de autorización de construcción para viviendas adosadas no son aplicables. Los tribunales están obligados a comprobar la correspondencia entre el uso permitido del terreno y la finalidad efectiva de la construcción.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Auto de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ24-355 (2025); Auto de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ15-56 (2015).

Punto 10 · El uso no conforme con la finalidad no convierte el objeto en una construcción no autorizada

Se distinguen dos infracciones diferentes: la construcción de un objeto infringiendo el uso permitido (que conlleva su calificación como construcción no autorizada) y el uso posterior no conforme con la finalidad de un objeto construido lícitamente (que conlleva otras medidas de responsabilidad, pero no la demolición con arreglo al artículo 222 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Fuente original en la base de datos: fuente original directa — Auto de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ24-155 (2024) — los hechos del asunto y la formulación coinciden prácticamente con el texto del apartado del resumen.

Punto 13 · La falta de autorización, sin otras infracciones, no conlleva el desmontaje

Desarrolla el principio de proporcionalidad de la Resolución n.º 44 del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia: el desmontaje es una medida extrema, proporcionada a una infracción sustantiva (amenaza para la seguridad o derechos de terceros), y no a la mera falta formal de documentación autorizatoria.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Auto de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-228 (2025); Auto de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-159 (2025).

Punto 4 · Obras de contención como legítima defensa ante la inactividad del municipio

En la controversia sobre la demolición de obras de contención se introduce la categoría de legítima defensa de los derechos civiles (arts. 14 y 1067 del Código Civil de la Federación de Rusia): el hecho formal de construir el objeto en un terreno no delimitado, por sí solo, no convierte la obra en una construcción no autorizada; es necesario valorar la necesidad, la realidad de la amenaza y la buena fe del constructor.

Fuente original en la base de datos: fuente original directa — Auto de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-6 (2025) — asunto con circunstancias fácticas prácticamente idénticas (ladera, inactividad respecto de las medidas antideslizamiento, ciudad de Sochi).

Punto 5 · La expiración del arrendamiento y de la autorización de puesta en servicio no impide la legalización

Formula el estándar de buena fe del constructor conforme al ap. 3 del artículo 222 del Código Civil de la Federación de Rusia: los indicios formales (expiración del arrendamiento, solicitud de puesta en servicio posterior a dicha expiración y pequeños defectos de terminación) no bastan por sí solos para denegar la pretensión; se requiere un comportamiento «evidente e intencionadamente» contrario a la buena fe que haya causado perjuicio a terceros o a intereses públicos.

Fuente original en la base de datos: fuente original directa — Auto de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 309-ЭС25-1917 (2025) — el mismo asunto, cuyos detalles (plazos del arrendamiento y de la autorización) coinciden con el texto del apartado del resumen.

Punto 6 · Construcción de vivienda individual en un terreno arrendado sin autorización de construcción

Limita la libertad contractual (artículo 422 del Código Civil de la Federación de Rusia) mediante la legislación sobre tierras y urbanismo: una cláusula del contrato de arrendamiento que exija autorización de construcción para una vivienda individual no puede ampliar los requisitos legales si la propia ley (parte 17 del artículo 51 del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia) no exige dicha autorización.

Fuente primaria en la base de datos: no se ha aislado una fuente primaria independiente en la base de datos del conector: los asuntos encontrados sobre el reconocimiento de la inexistencia del derecho respecto de objetos situados en terrenos arrendados se refieren a otro problema jurídico, no a la cuestión de la legalidad de la cláusula contractual sobre la autorización de construcción.

Punto 7 · La invalidez del subarrendamiento no convierte la construcción en no autorizada

Distingue entre la invalidez societaria del negocio de subarrendamiento (negocio con persona vinculada, artículo 45 de la Ley n.º 14-ФЗ) y la calificación jurídico-real de la construcción conforme al artículo 222 del Código Civil de la Federación de Rusia: los indicios de construcción no autorizada se valoran en la fecha de creación del objeto, y no en la fecha de la posterior impugnación de los fundamentos de la posesión del terreno.

Fuente primaria en la base de datos: no se ha aislado una fuente primaria independiente en la base de datos del conector: no se encontró en la jurisprudencia anterior la combinación específica de invalidez societaria del subarrendamiento y calificación de la construcción.

Punto 8 · La transformación ilícita de terrenos agrícolas para destinarlos a la construcción de viviendas conlleva la demolición

El cambio del tipo de uso permitido de una parcela mediante una disposición o un acuerdo adicional al contrato de arrendamiento (sin la transferencia formal de los terrenos conforme al procedimiento de la ley n.º 172-ФЗ) es jurídicamente nulo y no legaliza la construcción posterior. Las edificaciones situadas en dichas parcelas siguen siendo construcciones no autorizadas, con independencia del número de cesiones posteriores y de la buena fe de los adquirentes finales.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada (la misma serie de asuntos): Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-155 (2025).

Punto 11 · El estado de emergencia excluye la legalización de la reconstrucción

Confirma el carácter incondicional del requisito relativo a la ausencia de amenaza para la vida y la salud de los ciudadanos (apdo. 3 del art. 222 del Código Civil de la Federación de Rusia): el estado técnico de emergencia del objeto, por sí solo, impide reconocer el derecho de propiedad, con independencia de las demás circunstancias del asunto.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 47-КГ16-4 (2016); Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ18-54 (2018).

Punto 12 · Los objetos con la misma función no son auxiliares

El criterio de auxiliariedad no es un proyecto tipo ni la ausencia de autorización, sino la diferencia entre la función de la construcción y la del objeto principal. La coincidencia de funciones (por ejemplo, la actividad comercial) excluye la consideración de la construcción como auxiliar, con independencia de los indicios formales.

Fuente original en la base de datos: fuente original directa — Resolución de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 305-ЭС23-21208 (2024); Resolución de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 308-ЭС20-22222 (2021) — el apdo. 12 de la reseña reproduce casi literalmente la formulación del asunto relativo al complejo comercial «Каширский двор».

Punto 17 · Reconstrucción de una vivienda en copropiedad y redistribución de las cuotas

El reconocimiento del derecho sobre un objeto en copropiedad reconstruido sin autorización no puede efectuarse sin revisar las cuotas de los copropietarios si ha cambiado la superficie de la vivienda: junto con la legalización de la reconstrucción, el tribunal debe resolver la cuestión de la nueva proporción de las cuotas.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ23-169 (2023); Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 53-КГ22-2 (2022).

Punto 18 · La compra de un edificio construido sin autorización no permite legalizar la ampliación

Cierra la posibilidad de legalizar una construcción no autorizada mediante el cambio de propietario: la compra de un objeto ya declarado judicialmente construcción no autorizada y no demolido por culpa del vendedor no confiere al comprador el derecho a solicitar el reconocimiento de la propiedad; se trata de la aplicación de la doctrina del abuso de derecho (art. 10 del Código Civil de la Federación de Rusia) para eludir una resolución judicial firme de demolición.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 305-ЭС25-3877 (2025); Resolución de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 302-ЭС24-9662 (2024).

Punto 27 · La pericia técnico-constructiva corresponde únicamente a organizaciones estatales

Se basa en la disposición del Gobierno de la Federación de Rusia de 31.10.2023 n.º 3041-р, que añadió la pericia técnico-constructiva en asuntos de construcciones no autorizadas a la lista de pericias que realizan exclusivamente organizaciones estatales. El dictamen de una institución pericial no estatal no puede considerarse prueba suficiente de la seguridad de la construcción si la otra parte insiste en una pericia judicial.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ26-14 (2026); Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-239 (2025).

Punto 29 · La denegación de la demolición crea un derecho al reconocimiento de la propiedad

Consolida el valor prejudicial de la denegación previa de la demolición del mismo objeto para una demanda posterior de reconocimiento del derecho de propiedad: la denegación de legalizar el objeto cuando existe una resolución firme que deniega su demolición crea incertidumbre jurídica y un desequilibrio entre los intereses públicos y privados, especialmente en el caso de edificios de viviendas plurifamiliares.

Fuente original en la base de datos: fuente original directa — Resolución de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 302-ЭС24-9662 (2024).

Punto 14 · La demolición de una vivienda exige resolver simultáneamente el desalojo

Garantía procesal de los derechos de vivienda: el tribunal no puede ordenar la demolición de una vivienda sin resolver simultáneamente la cuestión del desalojo de las personas que efectivamente viven en ella (incluidos los menores) y sin la participación obligatoria del fiscal, que debe emitir un dictamen sobre la pretensión de desalojo.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-168 (2025); Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-271 (2025).

Punto 19 · Responsabilidad solidaria por los perjuicios derivados de una demolición causada por una autorización ilegal

Integra la obligación extracontractual de la administración (autorización expedida ilegalmente) y la obligación contractual de la entidad de la red (coordinación incumplida) en una responsabilidad solidaria frente al promotor, dado que ambas infracciones protegían el mismo interés patrimonial.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 41-КГ23-70 (2024).

Punto 20 · Demolición de una vivienda situada en la zona de distancias mínimas respecto de un gasoducto, con indemnización

Formalmente, la vivienda no es una construcción no autorizada (las restricciones no eran públicamente accesibles en el momento de la construcción), pero debe demolerse debido a la prohibición imperativa de conservar objetos situados en la zona de distancias mínimas respecto de una estación de distribución de gas. La demolición no puede realizarse sin una indemnización simultánea conforme al valor de mercado, cuestión que el tribunal debe resolver en el mismo asunto.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 38-КГ19-6 (2019).

Punto 26 · La carga de probar la seguridad de la construcción recae en el promotor

La ausencia de autorización de construcción genera una presunción refutable de peligrosidad de la construcción, y no la obligación del demandante (el organismo público) de probar la amenaza para la vida y la salud. El demandado debe presentar pruebas de la seguridad del objeto; de lo contrario, el riesgo de insuficiencia probatoria recae sobre él.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ23-205 (2024); Resolución de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 308-ЭС19-14740 (2019).

Punto 28 · La resolución judicial debe prever ambas modalidades de ejecución

Aplicación directa del apdo. 31 de la resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 12.12.2023 n.º 44: si la infracción puede subsanarse, el tribunal debe indicar en la parte dispositiva ambas modalidades alternativas de ejecución, y no limitarse únicamente a ordenar la demolición o únicamente a denegar la pretensión por desproporción.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ26-3 (2026); Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-90 (2025).

Punto 15 · La demanda basada en el art. 222 del Código Civil de la Federación de Rusia no sustituye la conversión de un inmueble residencial en no residencial

El art. 222 del Código Civil de la Federación de Rusia no puede utilizarse como vía indirecta para cambiar el destino funcional de un inmueble residencial ya registrado legalmente a no residencial; para ello existe un procedimiento administrativo específico de conversión de los locales.

Fuente original en la base de datos: fuente original directa — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 18-КГ25-180 (2025) — el apdo. 15 de la reseña reproduce literalmente la formulación de este asunto relativo a una casa de huéspedes en Gelendzhik.

Punto 16 · Un litigio sobre los límites constituye un requisito previo para la pretensión de demolición de un garaje

La pretensión de demoler una construcción supuestamente situada en una parcela ajena no puede estimarse sin resolver previamente el propio litigio sobre los límites de las parcelas colindantes, incluida la comprobación de las objeciones relativas a un error registral en la delimitación y a derechos previamente adquiridos por la cooperativa de garajes sobre el terreno.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 4-КГ23-73 (2024); Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 11-КГ21-36 (2022).

Punto 21 · Obligación de los órganos de autogobierno local de detectar construcciones no autorizadas en terrenos públicos

El derecho del órgano de autogobierno local a demoler extrajudicialmente construcciones no autorizadas se convierte en una obligación de actuar si la construcción ocupa terreno público e impide el acceso general (incluido el acceso a un cuerpo de agua): la inactividad de la administración tras un requerimiento del fiscal se considera ilegal.

Fuente primaria en la base de datos: no se ha individualizado una fuente primaria separada en la base de datos del conector: la formulación literal del punto es específica de la nueva reseña, mientras que el asunto temáticamente próximo relativo a la franja ribereña pertenece a otra reseña del mismo paquete de 01.07.2026 y no a una jurisprudencia anterior independiente.

Punto 22 · Prohibición de la demolición extrajudicial de un garaje como parte de un edificio de viviendas plurifamiliar

La condición del objeto como parte de un edificio de viviendas plurifamiliar —aunque formalmente sea un «garaje» adosado a la pared del edificio y situado en el terreno común de los propietarios— excluye por completo la aplicación del procedimiento administrativo (extrajudicial) de demolición, con independencia de quién utilice efectivamente la construcción.

Fuente primaria en la base de datos: antecedente directo (versión anterior de la reseña sobre construcciones no autorizadas): Reseña de la jurisprudencia sobre asuntos de construcción no autorizada, apdo. 23 (versión anterior); Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 24-КГ22-10 (2023).

Punto 23 · Prohibición de la demolición extrajudicial de construcciones levantadas antes del Código de Tierras de la Federación de Rusia

Aplica la norma transitoria especial (art. 22 de la ley n.º 52-ФЗ) como excepción a los motivos generales de demolición extrajudicial previstos en el apdo. 4 del art. 222 del Código Civil de la Federación de Rusia: respecto de las construcciones levantadas antes del 30.10.2001, la mera ausencia de documentos que acrediten los derechos sobre el terreno no confiere al municipio el derecho a demoler el objeto por vía administrativa; la cuestión solo puede resolverse judicialmente.

Fuente primaria en la base de datos: antecedente directo (versión anterior de la reseña sobre construcciones no autorizadas): Reseña de la jurisprudencia sobre asuntos de construcción no autorizada, apdo. 24 (versión anterior).

Punto 24 · Control judicial de la calificación de los garajes de las cooperativas de garajes como construcciones no autorizadas

A diferencia del apdo. 23, en el que la ausencia de documentos que acrediten los derechos, por sí sola, no permite al municipio demoler el objeto extrajudicialmente, aquí resultó decisiva la falta de pruebas por parte de los solicitantes sobre la fecha de construcción de los garajes y sobre la personalidad jurídica de la propia cooperativa de garajes: la carga de probar la fecha legal de construcción recae en los propietarios que impugnan la decisión administrativa de demolición.

Fuente primaria en la base de datos: no se ha individualizado una fuente primaria separada en la base de datos del conector: el asunto temáticamente próximo del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 1996 sobre la concesión de terrenos para un garaje se refiere a una cuestión distinta (la legalidad de la anulación de la decisión de asignar la parcela), y no a la valoración de la carga de probar la fecha de construcción del garaje en una zona de protección de un cuerpo de agua.

Punto 25 · Participación obligatoria del órgano de autogobierno local como codemandado

Establece la obligación de llamar como demandado al propietario público del terreno (o al órgano autorizado por este) en las demandas de legalización de una construcción no autorizada erigida en terrenos estatales o municipales no delimitados. La falta de intervención de dicho órgano constituye una infracción procesal sustancial que conlleva la anulación incondicional de la resolución.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 16-КГ16-6 (2016).

Punto 30 · La modificación del modo de ejecución no revisa la resolución de demolición

Limita la institución de la modificación del modo y del procedimiento de ejecución de la resolución (arts. 13 y 203 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia): está destinada a superar los obstáculos fácticos para la ejecución, no a revisar el fondo de la resolución adoptada eludiendo los procedimientos de recurso de apelación y casación.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 49-КГ23-8 (2023).

Punto 31 · Demolición a cargo del infractor identificado, no del propietario del terreno

Aclara la relación entre las obligaciones del propietario de la parcela y las de la persona que llevó a cabo materialmente la construcción no autorizada: por regla general, la demolición se impone a la persona culpable, y la transferencia de esta obligación al propietario de la parcela solo es admisible cuando no se ha identificado al infractor; ello protege al órgano de la administración local frente a la carga de demoler construcciones erigidas por terceros en terrenos de uso común (líneas rojas).

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución de la Sala Judicial de lo Civil del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 66-КГ16-13 (2017); Reseña de la práctica judicial en asuntos relativos a la construcción no autorizada (2022), apartado 29.

Punto 32 · Gastos del ejecutante por la demolición: daños y perjuicios conforme al art. 15 del Código Civil de la Federación de Rusia

Cuando el deudor no ejecuta dentro del plazo la resolución de demolición y el ejecutante (por ejemplo, un órgano de la administración local) realiza la demolición por su cuenta, con posterior reclamación de los gastos, estos se califican como daños y perjuicios conforme al art. 15 del Código Civil de la Federación de Rusia, y no como un tipo independiente de pretensión sui generis; esto permite aplicar el procedimiento ordinario de prueba de los daños y perjuicios.

Fuente primaria en la base de datos: jurisprudencia relacionada — Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje (arbitrazh) de la Federación de Rusia n.º 6051/00 (2002); Resolución de la Sala Judicial de Asuntos Económicos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia n.º 306-ЭС15-14024 (2017).