Synthèse thématique de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 13/2026 : analyse des positions et de leurs sources premières

Point 1 · Les constructions non résidentielles antérieures à 1995 ne relèvent pas de la notion de construction édifiée sans autorisation

Immunité rétroactive des ouvrages non résidentiels construits avant l’entrée en vigueur de l’article 222 du Code civil de la Fédération de Russie : le droit soviétique (article 109 du Code civil de la RSFSR de 1964) ne qualifiait de constructions édifiées sans autorisation que les maisons d’habitation appartenant à des particuliers. Le tribunal doit avant tout établir la date précise de construction de l’ouvrage ; si celle-ci se situe pendant la période soviétique, l’action en démolition du bâtiment non résidentiel fondée sur l’article 222 du Code civil de la Fédération de Russie est en principe impossible.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Décision du SКЭС de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 304-ЭС21-12151 (2021); Décision du SКГД de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-150 (2025).

Point 2 · L’« amnistie des datchas » fait obstacle à la démolition d’une maison d’habitation antérieure à 1998

Le mécanisme de l’« amnistie des datchas » (paragraphe 2 de l’article 38 de la loi n° 137-ФЗ) a été appliqué comme fondement du rejet de l’action en démolition : si un particulier est habilité à privatiser gratuitement le terrain situé sous une ancienne maison, l’absence d’attribution initiale du terrain cesse de constituer un indice de construction édifiée sans autorisation. La démolition des maisons d’habitation construites avant le 14.05.1998 au motif de l’absence de documents relatifs au terrain est ainsi, en pratique, bloquée jusqu’au 1er mars 2031, si la construction est techniquement conforme.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Décision du SКГД de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ24-322 (2024).

Point 3 · Une extension non structurelle ne crée pas un nouvel objet

Seule une reconstruction structurelle modifiant les paramètres de l’objet peut faire apparaître les indices d’une construction édifiée sans autorisation au sens de l’article 222 du Code civil de la Fédération de Russie. Il incombe au demandeur de prouver que la structure ajoutée est structurelle et constitue un nouvel objet ; à défaut d’une telle preuve, l’ensemble du bâtiment ne peut être qualifié de construction édifiée sans autorisation.

Source première dans la base : aucune source première distincte n’est isolée dans la base du connecteur : la recherche thématique sur les extensions non structurelles et les vérandas renvoyait à des affaires relatives à des surélévations/extensions structurelles modifiant les paramètres de l’objet — il s’agit d’une situation factuelle différente.

Point 9 · Maison mitoyenne sur des terrains destinés au jardinage

Cette position exclut la pratique consistant à contourner l’interdiction applicable aux maisons mitoyennes en invoquant la procédure simplifiée applicable aux maisons individuelles et aux maisons de jardin : les exceptions du Code de l’urbanisme de la Fédération de Russie à l’exigence d’un permis de construire pour les maisons mitoyennes ne s’appliquent pas. Les tribunaux doivent vérifier la conformité entre la catégorie d’utilisation autorisée du terrain et la destination effective de la construction.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Décision du SКГД de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ24-355 (2025); Décision du SКГД de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ15-56 (2015).

Point 10 · Une utilisation non conforme ne transforme pas l’objet en construction édifiée sans autorisation

Deux violations distinctes sont différenciées : la construction d’un objet en méconnaissance de la catégorie d’utilisation autorisée, qui entraîne sa qualification de construction édifiée sans autorisation, et l’utilisation ultérieure non conforme d’un objet construit légalement, qui entraîne d’autres mesures de responsabilité, mais non sa démolition au titre de l’article 222 du Code civil de la Fédération de Russie.

Source dans la base : source directe — Décision du SКГД de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ24-155 (2024) — les faits de l’espèce et la formulation coïncident pratiquement avec le texte du point de la synthèse.

Point 13 · L’absence de permis, en l’absence d’autres violations, n’entraîne pas le démontage

Développe le principe de proportionnalité énoncé dans l’arrêt du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 44 : le démontage est une mesure ultime, proportionnée à une violation substantielle (menace pour la sécurité, atteinte aux droits de tiers), et non à l’absence formelle de documents d’autorisation.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Décision du SКГД de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-228 (2025); Décision du SКГД de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-159 (2025).

Point 4 · Les ouvrages de soutènement comme mesure d’autodéfense en cas d’inaction de la municipalité

Dans le litige relatif à la démolition d’ouvrages de soutènement, la catégorie de l’autodéfense des droits civils a été introduite (articles 14 et 1067 du Code civil de la Fédération de Russie) : le seul fait formel de construire un ouvrage sur un terrain non délimité ne transforme pas celui-ci en construction édifiée sans autorisation ; il convient d’apprécier sa nécessité, la réalité de la menace et la bonne foi du constructeur.

Source dans la base : source directe — Décision du SКГД de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-6 (2025) — affaire présentant des circonstances factuelles pratiquement identiques (versant, inaction concernant les mesures de prévention des glissements de terrain, ville de Sotchi).

Point 5 · L’expiration du bail et du permis de mise en service ne font pas obstacle à la légalisation

Énonce le critère de bonne foi du constructeur au titre du paragraphe 3 de l’article 222 du Code civil de la Fédération de Russie : les éléments formels (expiration du bail, demande de mise en service présentée après cette expiration, défauts mineurs) ne suffisent pas à eux seuls pour justifier un rejet ; un comportement « manifestement et intentionnellement » dépourvu de bonne foi, ayant causé un préjudice à des tiers ou à l’intérêt public, est requis.

Source dans la base : source directe — Décision du SКЭС de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 309-ЭС25-1917 (2025) — il s’agit de la même affaire, dont certains éléments (durées du bail et du permis) coïncident avec le texte du point de la synthèse.

Point 6 · Construction individuelle sur un terrain loué sans permis de construire

Limite la liberté contractuelle (article 422 du Code civil de la Fédération de Russie) par la législation foncière et urbanistique : une clause du bail imposant un permis de construire pour une construction individuelle ne peut étendre les exigences légales lorsque la loi elle-même (partie 17 de l’article 51 du Code de l’urbanisme de la Fédération de Russie) n’exige pas un tel permis.

Source première dans la base : aucune source première distincte n’est isolée dans la base du connecteur : les affaires trouvées relatives à la reconnaissance de l’absence de droit sur des objets situés sur un terrain loué portent sur une autre question juridique — non sur la légalité de la clause contractuelle relative au permis de construire.

Point 7 · L’invalidité d’une sous-location ne transforme pas la construction en construction édifiée sans autorisation

Distingue l’invalidité de droit des sociétés de l’opération de sous-location (opération conclue avec une personne intéressée, article 45 de la loi n° 14-ФЗ) et la qualification de la construction au regard des droits réels selon l’article 222 du Code civil de la Fédération de Russie : les indices d’une construction édifiée sans autorisation s’apprécient à la date de création de l’objet, et non à la date de la contestation ultérieure des fondements de la possession du terrain.

Source première dans la base : aucune source première distincte n’est isolée dans la base du connecteur : la combinaison de l’invalidité de droit des sociétés de la sous-location et de la qualification de la construction constitue une combinaison factuelle étroite, qui n’a pas été retrouvée dans la jurisprudence antérieure.

Point 8 · Le transfert illégal de terres agricoles en vue d’une construction résidentielle entraîne la démolition

La modification du type d’utilisation autorisée d’une parcelle par décision administrative ou par avenant au contrat de bail (sans transfert formel de la parcelle selon la procédure prévue par la loi n° 172-ФЗ) est juridiquement nulle et ne légalise pas la construction ultérieure. Les constructions édifiées sur de telles parcelles restent des constructions illégales, indépendamment du nombre de cessions ultérieures et de la bonne foi des acquéreurs finaux.

Source primaire dans la base : jurisprudence apparentée (même série d’affaires) — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-155 (2025).

Point 11 · L’état de délabrement exclut la légalisation de la reconstruction

Confirme le caractère inconditionnel de l’exigence relative à l’absence de menace pour la vie et la santé des citoyens (par. 3 de l’art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie) : l’état technique dangereux de l’ouvrage fait à lui seul obstacle à la reconnaissance du droit de propriété, quelles que soient les autres circonstances de l’affaire.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 47-КГ16-4 (2016); Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ18-54 (2018).

Point 12 · Les ouvrages ayant la même fonction ne sont pas des ouvrages accessoires

Le critère du caractère accessoire n’est ni l’existence d’un projet type ni l’absence d’autorisation, mais la différence entre la fonction de la construction et celle de l’ouvrage principal. L’identité de fonction (par exemple, le commerce) exclut la qualification de construction accessoire, indépendamment des indices formels.

Source dans la base : source directe — Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 305-ЭС23-21208 (2024); Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 308-ЭС20-22222 (2021) — Le point 12 de la revue reprend presque mot pour mot la formulation de l’affaire relative au complexe commercial « Каширский двор ».

Point 17 · Reconstruction d’une maison en copropriété indivise et redistribution des quotes-parts

La reconnaissance du droit sur un ouvrage en copropriété indivise reconstruit illégalement ne peut intervenir sans réexamen des quotes-parts des copropriétaires lorsque la superficie de la maison a changé : le tribunal doit, simultanément à la légalisation de la reconstruction, statuer sur la nouvelle répartition des quotes-parts.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ23-169 (2023); Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 53-КГ22-2 (2022).

Point 18 · L’achat d’un bâtiment construit illégalement ne permet pas de légaliser une surélévation

Met fin à la tentative de légaliser une construction illégale par un changement de propriétaire : l’achat d’un ouvrage déjà reconnu par un tribunal comme une construction illégale et non démoli en raison de la faute du vendeur ne confère pas à l’acquéreur le droit de demander la reconnaissance de son droit de propriété — il s’agit de l’application de la doctrine de l’abus de droit (art. 10 du Code civil de la Fédération de Russie) destinée à contourner une décision judiciaire de démolition devenue définitive.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 305-ЭС25-3877 (2025); Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 302-ЭС24-9662 (2024).

Point 27 · L’expertise technico-constructionnelle relève uniquement d’organismes publics

S’appuie sur l’ordonnance du Gouvernement de la Fédération de Russie du 31.10.2023 n° 3041-р, qui a ajouté l’expertise technico-constructionnelle dans les affaires relatives aux constructions illégales à la liste des expertises réalisées exclusivement par des organismes publics. L’avis d’un organisme d’expertise non public ne peut être considéré comme une preuve suffisante de la sécurité de la construction si l’autre partie demande une expertise judiciaire.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ26-14 (2026); Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-239 (2025).

Point 29 · Le refus de démolir crée un droit à la reconnaissance du droit de propriété

Consacre la portée préjudicielle du refus antérieur de démolir le même ouvrage pour l’action ultérieure en reconnaissance du droit de propriété : le refus de légaliser l’ouvrage alors qu’une décision définitive a refusé sa démolition crée une incertitude juridique et un déséquilibre entre les intérêts publics et privés, en particulier s’agissant des immeubles collectifs.

Source dans la base : source directe — Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 302-ЭС24-9662 (2024).

Point 14 · La démolition d’une habitation exige qu’une décision d’expulsion soit prise simultanément

Garantie procédurale des droits au logement : le tribunal ne peut ordonner la démolition d’une habitation sans statuer simultanément sur l’expulsion des personnes qui y résident effectivement (y compris les mineurs) et sans la participation obligatoire du procureur, qui présente ses conclusions sur la demande d’expulsion.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-168 (2025); Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-271 (2025).

Point 19 · Condamnation solidaire à la réparation des pertes causées par une démolition due à une autorisation illégale

Réunit l’obligation délictuelle de l’administration (autorisation délivrée illégalement) et l’obligation contractuelle du gestionnaire de réseau (concertation non effectuée) au sein d’une responsabilité solidaire envers le constructeur, les deux manquements ayant porté atteinte au même intérêt patrimonial.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 41-КГ23-70 (2024).

Point 20 · Démolition d’une maison située dans la zone des distances minimales par rapport à un gazoduc — avec indemnisation

La maison ne constitue pas formellement une construction illégale (les restrictions n’étaient pas accessibles au public au moment de la construction), mais elle doit être démolie en raison de l’interdiction impérative de conserver des ouvrages dans la zone des distances minimales par rapport à une station de distribution de gaz. La démolition ne peut être effectuée sans une indemnisation simultanée à la valeur de marché, sur laquelle le tribunal statue dans la même affaire.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 38-КГ19-6 (2019).

Point 26 · La charge de la preuve de la sécurité de la construction incombe au constructeur

L’absence d’autorisation de construire fait naître une présomption réfragable de dangerosité de la construction, et non l’obligation pour le demandeur (l’organisme public) de prouver la menace pour la vie et la santé. Le défendeur doit produire des preuves de la sécurité de l’ouvrage ; à défaut, le risque lié à l’insuffisance de la preuve lui incombe.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ23-205 (2024); Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 308-ЭС19-14740 (2019).

Point 28 · La décision judiciaire doit prévoir les deux modalités d’exécution

Application directe du point 31 de la résolution du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 12.12.2023 n° 44 : lorsque le manquement peut être corrigé, le tribunal doit indiquer dans le dispositif les deux modalités alternatives d’exécution, et non se limiter à ordonner la démolition ou à la refuser au seul motif de son caractère disproportionné.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ26-3 (2026); Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-90 (2025).

Point 15 · L’action fondée sur l’art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie ne remplace pas le changement de destination d’un local d’habitation en local non résidentiel

L’art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie ne peut être utilisé comme voie de contournement pour modifier la destination fonctionnelle d’un local d’habitation déjà légalement enregistré afin de le rendre non résidentiel — une procédure administrative distincte de changement de destination des locaux est prévue à cet effet.

Source dans la base : source directe — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 18-КГ25-180 (2025) — Le point 15 de la revue reprend mot pour mot la formulation de cette affaire relative à une maison d’hôtes à Guelendjik.

Point 16 · Un litige relatif aux limites constitue une condition préalable à la demande de démolition d’un garage

La demande de démolition d’une construction prétendument située sur la parcelle d’autrui ne peut être accueillie sans trancher au préalable le litige lui-même relatif aux limites des parcelles contiguës — y compris l’examen des objections concernant une erreur cadastrale lors de l’arpentage et l’existence antérieure de droits de la coopérative de garages sur le terrain.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 4-КГ23-73 (2024); Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 11-КГ21-36 (2022).

Point 21 · Obligation des collectivités locales de détecter les constructions illégales sur les terrains publics

Le droit de l’organe de collectivité locale de procéder à la démolition extrajudiciaire des constructions illégales devient une obligation d’agir lorsque la construction occupe un terrain public et empêche l’accès général (notamment à un plan d’eau) : l’inaction de l’administration après une mise en demeure du procureur est reconnue illégale.

Source primaire dans la base : aucune source primaire distincte n’est isolée dans la base du connecteur : la formulation exacte du point est propre à la nouvelle revue, tandis que l’affaire thématiquement proche relative à la bande côtière relève d’une autre revue du même ensemble, datée du 01.07.2026, et non d’une jurisprudence antérieure autonome.

Point 22 · Interdiction de la démolition extrajudiciaire d’un garage faisant partie d’un immeuble collectif

La qualification de l’ouvrage comme partie d’un immeuble collectif — même s’il s’agit formellement d’un « garage » adossé au mur de l’immeuble collectif et situé sur le terrain commun des propriétaires — exclut totalement l’application de la procédure administrative (extrajudiciaire) de démolition, indépendamment de l’utilisateur effectif de la construction.

Source primaire dans la base : précédent direct (version antérieure de la revue relative aux constructions illégales) — Revue de la jurisprudence relative aux affaires de construction illégale, point 23 (version antérieure); Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 24-КГ22-10 (2023).

Point 23 · Interdiction de la démolition extrajudiciaire des constructions édifiées avant l’entrée en vigueur du Code foncier de la Fédération de Russie

Applique la règle transitoire spéciale (art. 22 de la loi n° 52-ФЗ) comme exception aux fondements généraux de la démolition extrajudiciaire prévus au par. 4 de l’art. 222 du Code civil de la Fédération de Russie : pour les constructions édifiées avant le 30.10.2001, la seule absence de documents établissant les droits sur le terrain ne confère pas à la municipalité le droit de démolir l’ouvrage par voie administrative — la question ne peut être tranchée que par un tribunal.

Source primaire dans la base : précédent direct (version antérieure de la revue relative aux constructions illégales) — Revue de la jurisprudence relative aux affaires de construction illégale, point 24 (version antérieure).

Point 24 · Contrôle judiciaire de la qualification des garages de la coopérative de garages comme constructions illégales

À la différence du point 23, dans lequel l’absence de documents établissant les droits ne permet pas à elle seule à la municipalité de démolir l’ouvrage par voie extrajudiciaire, l’élément déterminant résidait ici dans l’absence de preuve, par les demandeurs, de la date de construction des garages et de la personnalité juridique de la coopérative de garages elle-même : la charge de prouver la date légale de construction incombe aux propriétaires qui contestent la décision administrative de démolition.

Source primaire dans la base : aucune source primaire distincte n’est isolée dans la base du connecteur : l’affaire thématiquement proche du Présidium de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie de 1996 relative à l’attribution d’un terrain pour un garage concerne une autre question (la légalité de l’annulation de la décision d’attribution de la parcelle), et non l’appréciation de la charge de la preuve de la date de construction du garage dans la zone de protection d’un plan d’eau.

Point 25 · Participation obligatoire de l’organe de collectivité locale en qualité de codéfendeur

Consacre l’obligation d’appeler en qualité de défendeur le propriétaire public du terrain (ou l’organe habilité par celui-ci) dans les actions visant à légaliser une construction illicite édifiée sur un terrain public ou municipal non délimité. Le défaut d’appel de cet organe constitue une violation substantielle des règles de procédure entraînant l’annulation obligatoire de la décision.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 16-КГ16-6 (2016).

Point 30 · La modification des modalités d’exécution ne remet pas en cause la décision de démolition

Encadre le mécanisme de modification des modalités et de la procédure d’exécution d’une décision (articles 13 et 203 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie) : il vise à surmonter les obstacles factuels à l’exécution, et non à réexaminer le fond de la décision rendue en contournant les voies d’appel et de cassation.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 49-КГ23-8 (2023).

Point 31 · Démolition aux frais du contrevenant identifié, et non du propriétaire du terrain

Précise l’articulation entre les obligations du propriétaire du terrain et celles de la personne ayant effectivement réalisé la construction illicite : en règle générale, la démolition incombe à la personne fautive, et le transfert de cette obligation au propriétaire du terrain n’est admissible que lorsque le contrevenant n’a pas été identifié — ce qui protège l’organe de l’autonomie locale contre la charge de démolir des constructions édifiées par des tiers sur le domaine public (lignes rouges).

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 66-КГ16-13 (2017); Synthèse de la jurisprudence relative aux affaires de construction illicite (2022), point 29.

Point 32 · Les frais de démolition exposés par le créancier de l’exécution constituent un préjudice au sens de l’article 15 du Code civil de la Fédération de Russie

Lorsque le débiteur n’exécute pas dans le délai la décision de démolition et que le créancier de l’exécution (par exemple, l’organe de l’autonomie locale) procède lui-même à la démolition à ses frais, puis en recouvre le montant, ces frais sont qualifiés de préjudice au sens de l’article 15 du Code civil de la Fédération de Russie, et non de catégorie autonome de demande sui generis — ce qui permet d’appliquer le régime ordinaire de preuve du préjudice.

Source première dans la base : jurisprudence apparentée — Arrêt du Présidium de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie n° 6051/00 (2002); Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 306-ЭС15-14024 (2017).