CasusLegalCorpus de jurisprudence des juridictions supérieures
← Toutes les analysesAccueil
Décision de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 4 juin 2026 № 37-П dans l’affaire relative au contrôle de la constitutionnalité du paragraphe 9 de l’article 22 du Code foncier de la Fédération de Russie, à la suite de la plainte de la municipalité « округ urbain de Kemerovo ». En vertu de l’arrêt, le preneur d’une parcelle attribuée à titre préférentiel (par exemple, un vétéran du travail) peut transférer les droits et obligations découlant du contrat sans l’accord du bailleur, comme tout preneur d’une longue durée d’une terre publique.
Une parcelle appartenant à une municipalité a été attribuée sans mise en concurrence à un vétéran du travail pour la construction d’un logement individuel ; celui-ci a transféré les droits et obligations découlant du contrat à une autre personne, en informant le comité de gestion des biens. Les juridictions ont refusé de déclarer le transfert nul, en indiquant que la loi n’interdisait pas au bénéficiaire de l’avantage de transférer ses droits et que la clause contractuelle exigeant l’accord du bailleur était contraire à la loi ; la Cour suprême de la Fédération de Russie a refusé de transmettre le recours.
La Cour constitutionnelle a relevé le large pouvoir d’appréciation du législateur fédéral tant dans le domaine des rapports fonciers (article 36, troisième partie ; article 72 de la Constitution de la Fédération de Russie) que dans celui des mesures de soutien social (article 7 ; article 72, point « ж » de la première partie). L’attribution préférentielle d’une parcelle sans mise en concurrence et à un taux ne dépassant pas l’impôt foncier constitue une mesure de soutien social, dont la réglementation laisse au sujet de la Fédération de Russie une marge de manœuvre importante (Ordonnance de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie du 16 mai 2024 n° 1122-О).
La question centrale était de savoir si les droits du preneur d’une parcelle attribuée à titre préférentiel étaient indissociablement liés à la personne du créancier (article 383 du Code civil de la Fédération de Russie) et ne pouvaient donc être transférés. La Cour a répondu par la négative : si la conclusion du contrat sans mise en concurrence et à un tarif préférentiel est liée à la personne du bénéficiaire de l’avantage, l’exercice ultérieur des droits du preneur n’est, en règle générale, pas indissociablement lié à sa personne. Par analogie, le propriétaire d’une parcelle attribuée à titre préférentiel peut en disposer, et la loi n’interdit pas non plus la sous-location d’une telle parcelle.
Le contrôle de la manière dont le bénéficiaire de l’avantage met en œuvre le bénéfice qui lui a été accordé constitue une ingérence grave dans les affaires privées, laquelle, en vertu de l’article 55 (troisième partie) de la Constitution de la Fédération de Russie, doit être prévue par la loi et raisonnablement justifiée. Le paragraphe 9 de l’article 22 du Code foncier de la Fédération de Russie n’autorise la limitation du transfert des droits que par une loi fédérale ; les restrictions relatives à la catégorie des personnes concernées et au maintien du loyer préférentiel doivent également être établies par une loi fédérale ou conformément à celle-ci.
Pour les cas d’attribution de parcelles sans mise en concurrence à des citoyens ayant un droit d’acquisition prioritaire (notamment les vétérans du travail), aucune restriction de ce type n’a été établie par la loi fédérale, bien que le législateur ait disposé du pouvoir d’appréciation nécessaire à cette fin. La procédure générale s’applique donc : l’accord du bailleur au transfert des droits n’est pas requis et la clause contractuelle exigeant cet accord est contraire à la loi. Le transfert des droits par la personne ayant bénéficié de l’avantage ne crée pour la municipalité aucune obligation ni dépense supplémentaire et ne porte pas atteinte à ses compétences constitutionnelles.
La Cour a toutefois souligné l’importance fondamentale du strict respect de la procédure d’octroi de l’avantage : établissement des listes de bénéficiaires, bien-fondé de l’inscription sur la liste d’attente, ordre de priorité et caractère unique de la mise en œuvre de l’avantage. Le législateur fédéral n’est pas privé de la possibilité de prévoir des exceptions à la règle générale du paragraphe 9 de l’article 22 du Code foncier de la Fédération de Russie, en tenant compte des particularités des différents fondements de l’attribution préférentielle.
Les municipalités ne peuvent pas empêcher la reprise du bail d’une parcelle attribuée à titre préférentiel en invoquant le statut privilégié du preneur initial. La Cour constitutionnelle a souligné l’importance du strict respect de la procédure d’octroi de l’avantage et relevé que le législateur fédéral pouvait prévoir des exceptions à la règle générale.
Pour les municipalités et les autorités régionales, l’arrêt met fin à la pratique consistant à contester la reprise du bail de parcelles attribuées à titre préférentiel et à insérer dans les contrats des clauses exigeant l’accord du bailleur : ces clauses, contraires à la loi, ne pourront pas être appliquées. Les actions visant à faire déclarer nul le transfert des droits au motif du statut privilégié du preneur sont privées de perspectives.
Pour les citoyens bénéficiaires d’un avantage et les acquéreurs de droits, la possibilité de circulation juridique du bail de longue durée d’une parcelle attribuée à titre préférentiel est confirmée : le bénéficiaire peut transférer ses droits, et l’acquéreur peut poursuivre la construction puis acquérir ultérieurement la parcelle en propriété selon les règles générales.
L’arrêt adresse également un signal au législateur fédéral : si la circulation des parcelles attribuées à titre préférentiel est considérée comme indésirable (contournement du caractère ciblé de l’avantage), les restrictions doivent être instaurées précisément par une loi fédérale. Dans l’intervalle, les restrictions régionales sur cette question ne sont pas applicables.
Analyse préparée à partir des documents de la base CasusLegal (jurisprudence des juridictions supérieures de la Fédération de Russie). Les intitulés des actes mentionnés renvoient à leur texte intégral dans CasusLegal.