CasusLegalКорпус практики высших судов
← Все обзорыНа главную
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 4 июня 2026 года № 37-П по делу о проверке конституционности пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой муниципального образования «Кемеровский городской округ». Постановлением арендатор льготного участка (например, ветеран труда) вправе передать права и обязанности по договору без согласия арендодателя — как и любой долгосрочный арендатор публичной земли.
Участок в муниципальной собственности предоставлен без торгов ветерану труда для индивидуального жилищного строительства; тот передал права и обязанности по договору другому лицу, уведомив комитет по управлению имуществом. Суды отказали комитету в признании передачи недействительной, указав, что закон не запрещает льготнику передавать права, а условие договора о необходимости согласия арендодателя противоречит закону; Верховный Суд РФ отказал в передаче жалобы.
Конституционный Суд отметил широкую дискрецию федерального законодателя как в сфере земельных отношений (статья 36, часть 3; статья 72 Конституции РФ), так и в сфере мер социальной поддержки (статья 7; статья 72, пункт «ж» части 1). Льготное предоставление участка без торгов и по ставке не выше земельного налога — мера социальной поддержки, при регулировании которой субъект РФ располагает значительной свободой (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 мая 2024 года № 1122-О).
Ключевой вопрос — относятся ли права арендатора льготного участка к неразрывно связанным с личностью кредитора (статья 383 ГК РФ), которые не могут передаваться. Суд дал отрицательный ответ: само заключение договора без торгов и по льготной ставке привязано к личности получателя льготы, однако дальнейшее осуществление прав арендатора по общему правилу с его личностью неразрывно не связано. По аналогии собственник льготно предоставленного участка вправе им распорядиться, а закон не запрещает и субаренду такого участка.
Контроль за тем, как получатель льготы реализует предоставленное благо, — серьёзное вмешательство в частные дела, которое по статье 55 (часть 3) Конституции РФ должно быть предусмотрено законом и разумно обосновано. Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ допускает ограничение передачи прав только федеральным законом; ограничения по кругу субъектов и по сохранению льготной арендной платы также должны устанавливаться федеральным законом или в соответствии с ним.
Для случаев предоставления участков без торгов гражданам, имеющим право на первоочередное приобретение (в том числе ветеранам труда), таких ограничений федеральным законом не установлено, хотя законодатель располагал для этого дискрецией. Следовательно, действует общий порядок: согласие арендодателя на передачу прав не требуется, а условие договора, требующее такого согласия, противоречит закону. Передача прав лицом, реализовавшим льготу, не порождает для муниципального образования дополнительных обязанностей или расходов и не нарушает его конституционных полномочий.
При этом Суд подчеркнул, что принципиальное значение имеет строгое соблюдение порядка предоставления льготы: формирование списков получателей, обоснованность постановки на учёт, очерёдность и однократность реализации льготы. Федеральный законодатель не лишён возможности предусмотреть исключения из общего правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ с учётом особенностей конкретных оснований льготного предоставления.
Муниципалитеты не могут блокировать перенаём льготного участка ссылкой на льготный статус первоначального арендатора. КС подчеркнул значение строгого соблюдения порядка предоставления льготы и отметил право федерального законодателя предусмотреть исключения из общего правила.
Для муниципалитетов и региональных органов постановление закрывает практику оспаривания перенайма льготных участков и включения в договоры условий о согласии арендодателя: такие условия как противоречащие закону применяться не будут. Споры о признании недействительной передачи прав по мотиву льготного статуса арендатора лишаются перспективы.
Для граждан-льготников и приобретателей прав подтверждается оборотоспособность долгосрочной аренды льготного участка: получатель льготы может передать права, а приобретатель — продолжить строительство и впоследствии приобрести участок в собственность на общих основаниях.
Постановление адресует сигнал и федеральному законодателю: если оборот льготных участков считается нежелательным (обход адресности льготы), ограничения должны быть введены именно федеральным законом. До этого региональные ограничения по данному вопросу неприменимы.
Разбор подготовлен по материалам базы CasusLegal (практика высших судов РФ). Наименования упомянутых актов ведут на их полный текст в CasusLegal.