CasusLegalCorpus de jurisprudencia de los tribunales superiores
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Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de 4 de junio de 2026 n.º 37-П en el asunto relativo al examen de constitucionalidad del apartado 9 del artículo 22 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, a raíz de la queja del municipio «distrito urbano de Kémerovo». En la sentencia se establece que el arrendatario de una parcela obtenida con beneficios (por ejemplo, un veterano laboral) puede transmitir los derechos y obligaciones derivados del contrato sin el consentimiento del arrendador, al igual que cualquier arrendatario a largo plazo de terrenos públicos.
Una parcela de propiedad municipal fue concedida sin subasta a un veterano laboral para la construcción de una vivienda individual; este transmitió los derechos y obligaciones derivados del contrato a otra persona, notificándolo al comité de gestión patrimonial. Los tribunales rechazaron la pretensión del comité de declarar inválida la transmisión, señalando que la ley no prohíbe al beneficiario transmitir sus derechos y que la cláusula contractual que exige el consentimiento del arrendador es contraria a la ley; el Tribunal Supremo de la Federación de Rusia rechazó remitir la queja.
El Tribunal Constitucional señaló el amplio margen de apreciación del legislador federal tanto en el ámbito de las relaciones de tierras (artículo 36, apartado 3; artículo 72 de la Constitución de la Federación de Rusia) como en el de las medidas de apoyo social (artículo 7; artículo 72, letra «ж» del apartado 1). La concesión beneficiada de una parcela sin subasta y a una tarifa no superior al impuesto sobre tierras constituye una medida de apoyo social, cuya regulación deja a la entidad constitutiva de la Federación de Rusia un margen considerable (Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de 16 de mayo de 2024 № 1122-О).
La cuestión clave era si los derechos del arrendatario de una parcela beneficiada están inseparablemente vinculados a la personalidad del acreedor (artículo 383 del Código Civil de la Federación de Rusia) y, por tanto, no pueden transmitirse. El Tribunal respondió negativamente: la celebración del contrato sin subasta y a una tarifa beneficiada está vinculada a la personalidad del beneficiario, pero el ejercicio posterior de los derechos del arrendatario, como regla general, no está inseparablemente vinculado a ella. Por analogía, el propietario de una parcela concedida con beneficios puede disponer de ella, y la ley tampoco prohíbe el subarrendamiento de dicha parcela.
El control sobre la forma en que el beneficiario ejerce la ventaja concedida constituye una injerencia grave en los asuntos privados que, conforme al artículo 55 (apartado 3) de la Constitución de la Federación de Rusia, debe estar prevista por la ley y contar con una justificación razonable. El apartado 9 del artículo 22 del Código de Tierras de la Federación de Rusia permite limitar la transmisión de derechos únicamente mediante una ley federal; las limitaciones relativas al círculo de sujetos y al mantenimiento del alquiler beneficiado también deben establecerse mediante una ley federal o de conformidad con ella.
Para los casos de concesión de parcelas sin subasta a ciudadanos con derecho a su adquisición preferente (incluidos los veteranos laborales), la ley federal no establece tales limitaciones, aunque el legislador disponía de margen de apreciación para hacerlo. Por consiguiente, se aplica el régimen general: no se requiere el consentimiento del arrendador para transmitir los derechos, y la cláusula contractual que exige dicho consentimiento es contraria a la ley. La transmisión de derechos por la persona que ejerció la ventaja no genera obligaciones ni gastos adicionales para el municipio ni vulnera sus competencias constitucionales.
Al mismo tiempo, el Tribunal subrayó que reviste importancia esencial el estricto cumplimiento del procedimiento de concesión de la ventaja: la elaboración de las listas de beneficiarios, la justificación de la inscripción en el registro, el orden de prelación y el carácter único del ejercicio de la ventaja. El legislador federal no está privado de la posibilidad de establecer excepciones a la regla general del apartado 9 del artículo 22 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, teniendo en cuenta las particularidades de los distintos fundamentos de la concesión beneficiada.
Los municipios no pueden bloquear el subarriendo de una parcela beneficiada invocando la condición beneficiada del arrendatario inicial. El Tribunal Constitucional subrayó la importancia del estricto cumplimiento del procedimiento de concesión de la ventaja y señaló el derecho del legislador federal a establecer excepciones a la regla general.
Para los municipios y los órganos regionales, la resolución pone fin a la práctica de impugnar el subarriendo de parcelas beneficiadas y de incluir en los contratos cláusulas que exigen el consentimiento del arrendador: tales cláusulas, por ser contrarias a la ley, no serán aplicables. Las controversias sobre la invalidez de la transmisión de derechos basada en la condición beneficiada del arrendatario pierden toda perspectiva.
Para los ciudadanos beneficiarios y los adquirentes de derechos, se confirma la transmisibilidad del arrendamiento a largo plazo de una parcela beneficiada: el beneficiario puede transmitir sus derechos y el adquirente puede continuar la construcción y posteriormente adquirir la parcela en propiedad con arreglo al régimen general.
La resolución también dirige una señal al legislador federal: si la circulación de parcelas beneficiadas se considera indeseable (por eludir la orientación específica de la ventaja), las limitaciones deben introducirse precisamente mediante una ley federal. Hasta entonces, las limitaciones regionales sobre esta cuestión no son aplicables.
Análisis preparado a partir de los materiales de la base de datos CasusLegal (jurisprudencia de los tribunales superiores de la Federación de Rusia). Las denominaciones de las resoluciones mencionadas enlazan con su texto completo en CasusLegal.