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Entscheidung des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation vom 4. Juni 2026 Nr. 37-П in dem Verfahren zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit von Absatz 9 Artikel 22 des Landgesetzbuchs der Russischen Föderation im Zusammenhang mit der Beschwerde der kommunalen Bildungseinheit „Stadtkreis Kemerowo“. Nach dem Beschluss darf der Mieter eines begünstigt überlassenen Grundstücks (z. B. ein Arbeitsveteran) die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag ohne Zustimmung des Vermieters übertragen – ebenso wie jeder andere langfristige Mieter öffentlichen Grundbesitzes.
Ein Grundstück im Eigentum einer kommunalen Bildungseinheit wurde einem Arbeitsveteranen ohne Ausschreibung zur individuellen Wohnbebauung überlassen; dieser übertrug die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf eine andere Person und benachrichtigte darüber den Ausschuss für Vermögensverwaltung. Die Gerichte wiesen den Antrag des Ausschusses auf Feststellung der Unwirksamkeit der Übertragung zurück und stellten fest, dass das Gesetz dem Begünstigten die Übertragung der Rechte nicht verbiete und die vertragliche Bedingung, nach der die Zustimmung des Vermieters erforderlich sei, dem Gesetz widerspreche; das Oberste Gericht der Russischen Föderation lehnte die Weiterleitung der Beschwerde ab.
Das Verfassungsgericht stellte fest, dass dem Bundesgesetzgeber sowohl im Bereich der Bodenverhältnisse (Artikel 36 Absatz 3; Artikel 72 der Verfassung der Russischen Föderation) als auch im Bereich der Maßnahmen der sozialen Unterstützung (Artikel 7; Artikel 72 Absatz 1 Buchstabe „ж“) ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt. Die begünstigte Überlassung eines Grundstücks ohne Ausschreibung und zu einem Mietzins, der die Grundsteuer nicht übersteigt, ist eine Maßnahme der sozialen Unterstützung, bei deren Regelung das Subjekt der Russischen Föderation über einen erheblichen Gestaltungsspielraum verfügt (Beschluss des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Mai 2024 Nr. 1122-О).
Die zentrale Frage war, ob die Rechte des Mieters eines begünstigt überlassenen Grundstücks zu den untrennbar mit der Person des Gläubigers verbundenen Rechten gehören (Artikel 383 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation), die nicht übertragen werden können. Das Gericht verneinte dies: Der Abschluss des Vertrags ohne Ausschreibung und zu einem begünstigten Mietzins ist zwar an die Person des Begünstigten gebunden, die weitere Ausübung der Mieterrechte ist jedoch grundsätzlich nicht untrennbar mit dessen Person verbunden. Entsprechend darf der Eigentümer eines begünstigt überlassenen Grundstücks darüber verfügen, und das Gesetz verbietet auch die Untervermietung eines solchen Grundstücks nicht.
Die Kontrolle darüber, wie der Begünstigte die ihm gewährte Vergünstigung in Anspruch nimmt, stellt einen schwerwiegenden Eingriff in private Angelegenheiten dar, der nach Artikel 55 Absatz 3 der Verfassung der Russischen Föderation gesetzlich vorgesehen und sachgerecht begründet sein muss. Absatz 9 Artikel 22 des Landgesetzbuchs der Russischen Föderation erlaubt eine Beschränkung der Übertragung der Rechte nur durch Bundesgesetz; auch Beschränkungen hinsichtlich des Kreises der Berechtigten und der Beibehaltung des begünstigten Mietzinses müssen durch Bundesgesetz oder auf dessen Grundlage festgelegt werden.
Für Fälle der Überlassung von Grundstücken ohne Ausschreibung an Bürger, die zum vorrangigen Erwerb berechtigt sind (darunter Arbeitsveteranen), wurden solche Beschränkungen durch Bundesgesetz nicht festgelegt, obwohl der Gesetzgeber insoweit über einen Gestaltungsspielraum verfügte. Folglich gilt die allgemeine Regelung: Die Zustimmung des Vermieters zur Übertragung der Rechte ist nicht erforderlich, und eine vertragliche Bedingung, die eine solche Zustimmung verlangt, widerspricht dem Gesetz. Die Übertragung der Rechte durch die Person, die die Vergünstigung in Anspruch genommen hat, begründet für die kommunale Bildungseinheit keine zusätzlichen Pflichten oder Aufwendungen und verletzt ihre verfassungsrechtlichen Befugnisse nicht.
Dabei betonte das Gericht, dass die strikte Einhaltung des Verfahrens zur Gewährung der Vergünstigung von grundlegender Bedeutung ist: die Erstellung der Listen der Begünstigten, die Rechtmäßigkeit ihrer Registrierung, die Reihenfolge und die einmalige Inanspruchnahme der Vergünstigung. Dem Bundesgesetzgeber bleibt die Möglichkeit, unter Berücksichtigung der Besonderheiten der jeweiligen Gründe für die begünstigte Überlassung Ausnahmen von der allgemeinen Regelung des Absatzes 9 Artikel 22 des Landgesetzbuchs der Russischen Föderation vorzusehen.
Kommunale Gebietskörperschaften dürfen die Weitervermietung eines begünstigt überlassenen Grundstücks nicht unter Berufung auf den Begünstigtenstatus des ursprünglichen Mieters blockieren. Das Verfassungsgericht betonte die Bedeutung der strikten Einhaltung des Verfahrens zur Gewährung der Vergünstigung und wies auf das Recht des Bundesgesetzgebers hin, Ausnahmen von der allgemeinen Regelung vorzusehen.
Für kommunale Gebietskörperschaften und regionale Behörden beendet der Beschluss die Praxis, die Weitervermietung begünstigt überlassener Grundstücke anzufechten und Vertragsbedingungen über die Zustimmung des Vermieters aufzunehmen: Solche Bedingungen werden als gesetzeswidrig nicht angewendet. Streitigkeiten über die Unwirksamkeit der Übertragung der Rechte wegen des Begünstigtenstatus des Mieters haben keine Aussicht mehr auf Erfolg.
Für begünstigte Bürger und Erwerber von Rechten wird die Übertragbarkeit der langfristigen Miete eines begünstigt überlassenen Grundstücks bestätigt: Der Begünstigte kann die Rechte übertragen, und der Erwerber kann die Bebauung fortsetzen und das Grundstück später zu allgemeinen Bedingungen in Eigentum erwerben.
Der Beschluss enthält auch ein Signal an den Bundesgesetzgeber: Wenn der Verkehr mit begünstigt überlassenen Grundstücken als unerwünscht gilt (Umgehung der Zweckbindung der Vergünstigung), müssen die Beschränkungen gerade durch Bundesgesetz eingeführt werden. Bis dahin sind regionale Beschränkungen in dieser Frage nicht anwendbar.
Die Analyse wurde auf Grundlage der CasusLegal-Datenbank (Rechtsprechung der obersten Gerichte der Russischen Föderation) erstellt. Die Bezeichnungen der erwähnten Entscheidungen führen zu deren vollständigem Text in CasusLegal.