Vérification de la conformité d’un acte à la jurisprudence des juridictions supérieures : résiliation d’un bail (affaire n° А41-409/2025)

THÈSE 1. À la demande du preneur, le bail peut être résilié judiciairement avant son terme si le bailleur ne met pas le bien à sa disposition ou fait obstacle à son utilisation

Norme : point 1 de l’art. 620 du Code civil de la Fédération de Russie. ·  Statut : ✅ Confirmée

La thèse reprend littéralement le dispositif du point 1 de l’art. 620 du Code civil. La jurisprudence de synthèse spécialisée sur les motifs de résiliation anticipée du bail est la lettre d’information du Présidium de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie n° 66 (elle concerne principalement la résiliation à la demande du bailleur — art. 619 du Code civil ; le mécanisme miroir de l’art. 620 n’y est pas examiné séparément). Aucune contradiction n’a été relevée.

THÈSE 2. La clause contractuelle donnant au bailleur le droit de limiter (ou de supprimer) unilatéralement l’accès du preneur aux locaux constitue un moyen de garantir l’exécution des obligations du preneur et est répandue dans les usages des affaires

Norme : art. 329 et 421 du Code civil de la Fédération de Russie. ·  Statut : ❓ Non couverte (recherche effectuée)

Aucun acte direct des juridictions supérieures qualifiant la limitation de l’accès de « moyen de garantie » ou d’« usage des affaires » n’a été trouvé dans la base ; la recherche lexicale n’a donné aucune correspondance littérale. De manière générale, de telles clauses relèvent de l’arrêt de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie n° 23-П: les clauses contractuelles dérogeant aux normes supplétives ne sont admissibles que si les motifs sont formulés clairement, s’ils sont liés à une violation fautive et substantielle et si le juge vérifie la bonne foi de leur mise en œuvre. Cet acte ne confirme ni n’infirme la qualification, mais fixe les limites du contrôle juridictionnel.

THÈSE 3. L’exercice licite par le bailleur de son droit contractuel de limiter l’accès ne constitue pas une « création d’obstacles à l’utilisation » au sens de l’art. 620 du Code civil et ne donne pas au preneur un motif de résiliation

Norme : point 1 de l’art. 620 du Code civil de la Fédération de Russie. ·  Statut : ❓ Non couverte (recherche effectuée)

Aucun acte des juridictions supérieures distinguant expressément la limitation contractuelle licite de l’accès et la « création d’obstacles à l’utilisation » au sens de l’art. 620 du Code civil n’a été trouvé dans la base. Une jurisprudence connexe est constituée par l’arrêt du Collège judiciaire des affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 41-КГ24-64-К4: la création de conditions empêchant la réalisation de l’objectif du bail signifie que le bailleur n’a pas exécuté son obligation d’assurer la jouissance. Cette position concerne l’impossibilité factuelle d’utiliser le bien et ne vise pas directement la limitation contractuelle comme sanction.

THÈSE 4. Les parties peuvent exclure (interdire) contractuellement la compensation unilatérale par le preneur de créances réciproques ; en présence d’une telle interdiction, la compensation n’éteint pas l’obligation

Norme : art. 410 et 411 du Code civil de la Fédération de Russie ; point 3 de l’art. 407 du Code civil de la Fédération de Russie. ·  Statut : ✅ Confirmée

résolution du Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 6: le point 21 prévoit que les parties peuvent stipuler que la compensation unilatérale est impossible et que les obligations ne prennent fin que par accord ; le point 18 précise que la compensation ne produit pas d’effets si elle contredit les stipulations du contrat. L’application par le juge du point 8.4 du contrat (interdiction faite au preneur de procéder à une compensation) est conforme à cette position du Plénum. Aucune contradiction n’a été relevée.

THÈSE 5. Une limitation de l’accès de courte durée (de 11:00 à 19:14), supprimée par le preneur lui-même, ne constitue pas une violation substantielle entraînant la résiliation au titre de l’art. 620 du Code civil

Norme : point 1 de l’art. 620 du Code civil de la Fédération de Russie ; art. 450 du Code civil de la Fédération de Russie. ·  Statut : ❓ Non couverte (recherche effectuée)

Aucun acte des juridictions supérieures évaluant la brièveté de l’obstacle et sa suppression ultérieure comme une circonstance excluant la résiliation à la demande du preneur (art. 620 du Code civil) n’a été trouvé dans la base. La jurisprudence connexe concerne la configuration miroir des actions intentées par les bailleurs (art. 619 du Code civil) : lettre d’information du Présidium de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie n° 14, point 8 (la suppression de la violation dans un délai raisonnable prive la résiliation de son fondement) et la résolution du Présidium de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie n° 17426/08 (la suppression postérieure à l’introduction de l’action ne constitue pas en soi un motif de rejet). Ces actes ne portent pas directement sur l’appréciation du caractère substantiel de la limitation de l’accès du côté du bailleur.