Hypothèque d’un terrain, d’un bâtiment en construction et d’équipements installés : jurisprudence des juridictions supérieures à l’appui des thèses

THÈSE 1. En cas d’hypothèque d’un terrain, l’hypothèque s’étend aux ouvrages construits sur celui-ci

Dispositions : paragraphe 1 de l’article 65 de la loi sur l’hypothèque ; sous-paragraphe 5 du paragraphe 1 de l’article 1 du Code foncier de la Fédération de Russie ; article 340 du Code civil de la Fédération de Russie.

Jurisprudence confirmative

• Synthèse de la jurisprudence (faillite des constituants d’hypothèque), point 9 — Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie — la créance est garantie par l’hypothèque à la fois du terrain et de l’ouvrage légalement construit sur celui-ci (unité de leur régime juridique).
• Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 23, point 23 — en cas de modification de l’objet du gage, notamment par la création d’un nouveau bien appartenant au constituant du gage, le gage est maintenu, sauf disposition contraire de la loi ou de l’accord.
• Lettre d’information du Présidium de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie n° 90, point 1 — à l’issue de la construction, l’hypothèque de l’ouvrage en cours de construction reste en vigueur et s’étend au bâtiment édifié.

Jurisprudence réfutant ou limitant la thèse

• Le même acte point 9 de la synthèse et point 23 du Plénum n° 23 énoncent la règle de manière dispositive (« en règle générale », « sauf disposition contraire… de l’accord des parties ») : le contrat peut exclure l’ouvrage en cours d’édification. Aucune jurisprudence autonome niant l’extension du gage n’a été identifiée dans la base : la réserve limite la thèse, mais ne la réfute pas.

THÈSE 2. Le gage d’un bâtiment construit et mis en service, dont le droit n’est pas enregistré, prend naissance au moment de l’enregistrement

Dispositions : art. 8.1, 131, 219 et 339.1 du Code civil de la Fédération de Russie ; art. 11 de la Loi sur l’hypothèque.

Jurisprudence confirmative

• Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 23, point 16 — l’hypothèque, en tant que charge, prend naissance au moment de l’enregistrement public ou au moment de la naissance de l’obligation garantie, si celle-ci est née après l’inscription de l’hypothèque au EGRN.
• Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 23, point 24 — l’enregistrement du droit sur l’ouvrage édifié légalement constitue une condition préalable à la constitution du gage et à la réalisation forcée ; en cas de refus du constituant du gage, il peut être effectué par décision judiciaire rendue sur l’action du créancier gagiste.

Jurisprudence réfutant ou limitant la thèse

• Aucune réfutation directe dans la base. La limite est technique : le même acte point 16 du Plénum n° 23 distingue le moment de la conclusion du contrat d’hypothèque de celui de la naissance de la charge : cela précise la thèse, mais ne la réfute pas.

THÈSE 3. En cas de faillite du constituant du gage, la créance peut être inscrite au registre avant l’enregistrement du droit sur le bâtiment

Dispositions : point 1 de l’art. 6 du Code civil de la Fédération de Russie ; art. 138 de la Loi sur l’insolvabilité ; partie 5 de l’art. 13 de la Loi sur la participation à la construction en copropriété.

Jurisprudence confirmative

• Synthèse de la jurisprudence (faillite des constituants d’hypothèque), point 9 — Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie — l’absence d’enregistrement du droit du débiteur ne fait pas obstacle à la reconnaissance du caractère garanti de la créance par un gage, si la conformité de l’objet aux caractéristiques d’un immeuble est établie ; les conséquences de l’inaction du débiteur ne sont pas mises à la charge du créancier.
• Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 23, point 24 — l’enregistrement judiciaire du droit sur l’ouvrage édifié, sur l’action du créancier gagiste, peut servir de fondement à la constitution du gage sans enregistrement effectué par le débiteur lui-même.
• Plénum de la Cour suprême d’arbitrage (arbitrazh) de la Fédération de Russie n° 58 — procédure générale de constitution des créances des créanciers gagistes dans la procédure de faillite du constituant du gage (rappel historique).

Jurisprudence réfutant ou limitant la thèse

• La limite figure dans le même point 9 de la synthèse: la constitution de la créance est subordonnée à la preuve de la conformité de l’objet aux caractéristiques d’un immeuble (indépendamment de l’enregistrement du droit). Il s’agit d’une condition d’application de la règle, et non d’une position qui la réfuterait.

THÈSE 4. Un équipement indissociable appartenant à un tiers et installé dans un bâtiment est réputé faire l’objet d’un gage

Dispositions : art. 133, 134, 135 et 340 du Code civil de la Fédération de Russie. Réserve : aucun acte directement applicable des juridictions suprêmes concernant cette situation ne figure dans la base ; les actes présentés ci-dessous ne s’y rapportent qu’indirectement et doivent être transposés avec prudence.

Jurisprudence confirmative

• Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 23, point 23 — en cas de modification de l’objet du gage, le gage est maintenu ; cela concerne les biens du constituant du gage et ne peut être appliqué à un équipement appartenant à autrui que par analogie.
• Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 305-ЭС23-490 — l’accessoire suit le sort de la chose principale (art. 135 du Code civil), mais cela suppose le même propriétaire ; la règle ne s’étend donc pas directement à un équipement appartenant à autrui.
• Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 25, points 38–39 — caractéristiques d’un immeuble et d’un complexe immobilier unique : fondement permettant de qualifier un équipement indissociable de partie intégrante d’un immeuble.
• Synthèse thématique de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 4/2026, point 2 — critères permettant de qualifier un équipement lié à un bâtiment de chose indivisible ou complexe (contexte : impôt foncier).

Jurisprudence réfutant ou limitant la thèse

• Le même groupe d’actes constitue également une limite : l’équipement relève du régime de l’immeuble uniquement lorsqu’il est indissociable et a perdu son existence autonome (art. 133 du Code civil). Son appartenance à un tiers constitue un obstacle distinct, que la jurisprudence des juridictions suprêmes figurant dans la base ne tranche pas expressément.