رهن الأرض والمبنى قيد الإنشاء والمعدات المركبة: اجتهاد المحاكم العليا بشأن الأطروحات

الأطروحة 1. عند رهن (إيجار) قطعة أرض، يمتد الرهن إلى المنشآت المشيدة عليها

الأحكام: الفقرة 1 من المادة 65 من قانون الرهن العقاري؛ البند الفرعي 5 من الفقرة 1 من المادة 1 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي؛ المادة 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

الاجتهاد القضائي المؤيد

• استعراض الاجتهاد القضائي (إفلاس الراهنين)، البند 9 — هيئة رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي — تُعدّ المطالبة مضمونة برهن القطعة وبالمنشأة المشيدة عليها بصورة مشروعة على السواء (وحدة المصير).
• الهيئة العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 23، البند 23 — عند تغيير محل الرهن، بما في ذلك إنشاء مال جديد مملوك للراهن، يبقى الرهن قائمًا ما لم ينص القانون أو الاتفاق على خلاف ذلك.
• الخطاب الإعلامي لهيئة رئاسة المحكمة العليا للتحكيم للاتحاد الروسي رقم 90، الفقرة 1 — عند انتهاء البناء، يظل رهن العقار غير المكتمل قائمًا ويمتد إلى المبنى المُنشأ.

ممارسة داحضة / مقيِّدة

• المجموعة نفسها الفقرة 9 من الاستعراض و الفقرة 23 من الهيئة العامة رقم 23 تصوغ القاعدة بصيغة جوازية («كقاعدة عامة»، «ما لم ينص الاتفاق... المبرم بين الطرفين على خلاف ذلك») — ومن ثم يجوز استبعاد العقار المُشاد من نطاق العقد. ولم تُكشف في قاعدة البيانات ممارسة مستقلة تنفي امتداد الرهن؛ فالتحفظ يقيّد الأطروحة ولا يدحضها.

الأطروحة 2. ينشأ رهن المبنى المشيد والمدخل حيز التشغيل، الذي لم يُسجَّل الحق فيه، من لحظة التسجيل

الأحكام: المواد 8.1 و131 و219 و339.1 من القانون المدني للاتحاد الروسي؛ والمادة 11 من قانون الرهن العقاري.

الاجتهاد القضائي المؤيد

• الهيئة العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 23، الفقرة 16 — ينشأ الرهن العقاري بوصفه قيدًا من لحظة تسجيل الدولة، أو من لحظة نشوء الالتزام المضمون إذا نشأ بعد إدراج القيد المتعلق بالرهن العقاري في السجل العقاري الحكومي الموحد للعقارات.
• الهيئة العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 23، الفقرة 24 — يُعد تسجيل الحق في العقار المُشاد بصورة مشروعة شرطًا لإثبات الرهن والتنفيذ عليه؛ وعند امتناع الراهن، يتم ذلك بموجب حكم قضائي بناءً على دعوى الدائن المرتهن.

ممارسة داحضة / مقيِّدة

• لا يوجد في قاعدة البيانات دحض مباشر. والقيد تقني: المجموعة نفسها الفقرة 16 من الهيئة العامة رقم 23 تفصل بين لحظة إبرام عقد الرهن العقاري ولحظة نشوء القيد؛ وهذا يوضح الأطروحة ولا يدحضها.

الأطروحة 3. في حالة إفلاس الراهن، يجوز إثبات المطالبة في السجل قبل تسجيل الحق في المبنى

الأحكام: الفقرة 1 من المادة 6 من القانون المدني للاتحاد الروسي؛ والمادة 138 من قانون الإفلاس؛ والجزء 5 من المادة 13 من قانون المشاركة في البناء المشترك.

الاجتهاد القضائي المؤيد

• استعراض الاجتهاد القضائي (إفلاس الراهنين)، البند 9 — هيئة رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي — لا يحول عدم تسجيل حق المدين دون الاعتراف بأن المطالبة مضمونة برهن، إذا ثبت استيفاء العقار لخصائص العقار؛ ولا تُحمَّل الدائن تبعات تقاعس المدين.
• الهيئة العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 23، الفقرة 24 — يُعد التسجيل القضائي للحق في العقار المُشاد بناءً على دعوى الدائن المرتهن سندًا لإثبات الرهن دون تسجيل المدين نفسه للحق.
• الهيئة العامة للمحكمة العليا للتحكيم للاتحاد الروسي رقم 58 — الإجراء العام لإثبات مطالبات الدائنين المرتهنين في قضية إفلاس الراهن (خلفية المسألة).

ممارسة داحضة / مقيِّدة

• القيد — في المجموعة نفسها الفقرة 9 من الاستعراض: يتوقف إثبات المطالبة على إثبات استيفاء العقار لخصائص العقار (باستثناء تسجيل الحق). وهذا شرط لتطبيق القاعدة، وليس موقفًا داحضًا.

الأطروحة 4. تُعد المعدات غير القابلة للفصل، المملوكة لشخص آخر والمركبة في المبنى، مشمولة بالرهن

الأحكام: المواد 133 و134 و135 و340 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تحفظ: لا يوجد في قاعدة البيانات حكم مباشر للمحاكم العليا بشأن هذه الحالة — وترد أدناه فقط أحكام ذات صلة غير مباشرة، وينبغي إسقاطها بحذر.

الاجتهاد القضائي المؤيد

• الهيئة العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 23، البند 23 — عند تغيير محل الرهن، يبقى الرهن قائمًا؛ وينطبق ذلك على مال الراهن، ولا ينطبق على معدات الغير إلا بطريق القياس.
• قرار الدائرة القضائية للمنازعات الاقتصادية التابعة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 305-ЭС23-490 — تتبع الملحقات مصير الشيء الرئيسي (المادة 135 من القانون المدني)، غير أن ذلك يفترض المالك نفسه؛ ولذلك لا تنقل القاعدة مباشرة إلى معدات الغير.
• الهيئة العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 25، الفقرتان 38–39 — خصائص الشيء العقاري والمجمع العقاري الموحد: أساس لتكييف المعدات غير القابلة للفصل بوصفها جزءًا من العقار.
• الاستعراض الموضوعي للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 4/2026، الفقرة 2 — معايير تصنيف المعدات المرتبطة بالمبنى ضمن الشيء غير القابل للقسمة/الشيء المركب (السياق — ضريبة الممتلكات).

ممارسة داحضة / مقيِّدة

• وتعمل مجموعة الأحكام نفسها بوصفها قيدًا أيضًا: فلا تشمل المعداتَ أحكامُ الشيء العقاري إلا إذا كانت غير قابلة للفصل وفقدت وجودها المستقل (المادة 133 من القانون المدني). وتمثل ملكية الغير عائقًا مستقلًا لم تفصل فيه صراحةً ممارسة المحاكم العليا الواردة في قاعدة البيانات.