俄罗斯联邦最高法院专题综述 № 12/2026：住宅房屋交易

项目 1 · 动机方面的错误不使交易存在瑕疵

卖方原本预计采用某种结算方式，但交易动机方面的错误不属于俄罗斯联邦民法典第178条第2款所列的实质性错误。法院必须考虑另一方的善意及其识别错误的可能性，确保双方获得同等程度的保护。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 民事案件审判庭裁定 № 5-КГ25-174-К2（2025年）.

项目 2 · 错误是否实质性应个案评估

错误是否实质性并非抽象判断：法院会评估交易参与人的地位、其健康状况以及交易对其个人的意义。综述所涉案件中的卖方是一名独居老年妇女，而交易对方是房地产市场的专业参与者，这改变了评估结果。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 民事案件审判庭裁定 № 84-КГ26-1-К3（2026年）.

项目 7 · 第三人欺诈与买受人的知情

欺诈来自第三人，但如果买受人知道或应当知道存在欺诈，交易即可提出异议。知情情况还可由以下事实予以证明：双方通过同一家房地产代理机构行事，而该机构促成了交易。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院全体会议第25号决议（2015年），第99段。案情所述案件的一审、上诉审和审判监督审均维持了司法文书，案件未提交至最高法院。综述未列出案件信息，因此无法链接至具体文书。

项目 8 · 欺诈情形下的双边返还

法院依据俄罗斯联邦民法典第179条第2款认定交易无效后，应适用双边返还：各方返还其所获得的财产。法院仅可在法律明确规定的情形下不适用无效后果，并且必须说明理由。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院全体会议第25号决议（2015年），第80段; 民事案件审判庭裁定 № 5-КГ26-11-К2（2026年）.

项目 1.1 · 《俄罗斯联邦民法典》第177条：举证责任由原告承担

援引《俄罗斯联邦民法典》第177条第1款的原告，应自行证明其在交易订立时无法理解自身行为的意义。拒绝接受关于精神状态的司法鉴定（《俄罗斯联邦民事诉讼法典》第79条第3款），可能导致诉讼请求被驳回。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 民事案件审判庭裁定 № 5-КГ25-174-К2（2025年）.

项目 3 · 精神障碍只能通过鉴定确定

判断当事人是否能够理解自身行为的意义需要专门知识，应当依据鉴定作出。法院如不采纳鉴定意见，必须说明不予采纳的理由，并重新进行鉴定或补充鉴定，而不得以自身评价取代鉴定人的结论。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院全体会议第23号（2003年）第7点; 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第24-КГ23-23-К4号裁定（2023年）.

项目 4 · 谁有权依据《俄罗斯联邦民法典》第177条对交易提出异议

《俄罗斯联邦民法典》第177条规定的原告范围受到限制：在具有行为能力的公民生存期间，其亲属如权利未受该交易影响，无权对该公民的交易提出异议。继承人只有在公民死亡后才取得该项权利。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院全体会议第9号（2012年）第73点.

项目 5 · 交易订立时处于缓解期排除无效

诊断本身并不使交易失去效力。如果在交易订立时，疾病处于缓解期，且未使公民丧失理解自身行为意义的能力，则不存在认定交易无效的依据。

数据库中的原始来源：案例事实所涉司法裁判在一审、上诉审和审查审中均得到维持，案件未进入俄罗斯联邦最高法院。评析中未列出案件信息，因此无法链接至具体裁判。

项目 11 · 无行为理解能力之人的收据不能证明已付款

如果卖方在交易订立时无法理解自身行为的意义，其出具的收据并非收到款项的无条件证据。法院应结合其他证据对收据进行综合评价，并说明其结论的理由。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第127-КГ16-7号裁定（2016年）.

项目 9 · 共有财产：需要买受人知情

依据《俄罗斯联邦民法典》第253条第3款对前配偶一方的交易提出异议，必须证明买受人知道或应当明知卖方无权处分。仅援引《俄罗斯联邦民法典》第10条而未确定买受人知情，并不足够。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院民事案件审判庭第5-КГ16-119号裁定（2016年）.

项目 10 · 虚假交易要求双方均无交易意图

虚假交易意味着各方均无意产生法律后果。买受人实际履行交易，包括以抵押贷款支付价款，排除了认定交易为虚假的结论。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院全体会议第25号（2015年）第86点。案情所述案件的一审、上诉审和审判监督审均维持了司法文书，案件未提交至最高法院。综述未列出案件信息，因此无法链接至具体文书。

项目 6 · 继承人有权请求重新审理案件

当事人承继可在民事诉讼的任何阶段进行，因此原告的继承人有权申请依据新发现的事实或新事实重新审理已经作出的司法裁判（《俄罗斯联邦民事诉讼法典》第44条、第392条）。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院全体会议第31号（2012年）第2点; 俄罗斯联邦最高法院第3号评析（2021年）第9点.

项目 12 · 破产中的不等价：不仅是价格问题

合同价格与市场价格形式上相差超过20个百分点，并不足以据《破产法》第61.2条第1款认定对待给付不等价。法院应考虑交易订立的全部情形。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院经济纠纷审判庭第307-ЭС25-13338号裁定（2026年）.

项目 13 · 赠与作为可疑交易

在存在未履行债务的情况下，于破产前将住宅赠与近亲属，可依据《破产法》第61.2条第2款提出异议。受赠人属于利害关系人的，其知情依法推定（《破产法》第19条第3款）。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 经济纠纷审判庭第308-ЭС19-4372号裁定（2019年）.

项目 14 · 执行豁免阻却交易异议

破产程序中对交易提出异议的目的在于充实破产财产。如果返还的唯一住房份额受到执行豁免保护（《俄罗斯联邦民事诉讼法典》第446条），则提出异议已无意义，交易不应被认定为无效。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 公民破产案件审判实践评析（2025年）第20点。案情所述案件的一审、上诉审和审判监督审均维持了司法文书，案件未提交至最高法院。综述未列出案件信息，因此无法链接至具体文书。

项目 15 · 破产后仅财务管理人办理登记

自公民被宣告破产之日起，其丧失处分破产财产的权利。其不动产权利转移登记只能依据财务管理人的申请办理（《破产法》第213.25条第5款和第7款）。

数据库中的原始来源：案例事实所涉案件由普通管辖法院审理，未进入俄罗斯联邦最高法院行政案件审判庭。评析中未列出案件信息，KAS数据库中没有该裁判。

项目 16 · 法院裁判足以恢复登记记录

已经生效的交易无效及返还原状裁判本身，即足以登记卖方的权利并注销权利转移记录。登记机关无权要求申请人提供其他文件。

数据库中的原始来源：案例事实所涉案件由普通管辖法院审理，未进入俄罗斯联邦最高法院行政案件审判庭。评析中未列出案件信息，KAS数据库中没有该裁判。

项目 17 · 卖方关于欺诈的申请会暂停登记

卖方因存在欺诈行为而申请终止登记的，登记机关必须暂停登记，随后拒绝登记（《不动产国家登记法》第26条第1部分第41项和第47项、第27条第1部分）。

数据库中的原始来源：案例事实所涉案件由普通管辖法院审理，未进入俄罗斯联邦最高法院行政案件审判庭。评析中未列出案件信息，KAS数据库中没有该裁判。

项目 18 · 关于本人参与的标记阻却通过授权委托办理交易

统一国家不动产登记簿中载有未经权利人本人参与不得登记的标记时，代表人依据授权委托提交的文件不得用于办理登记。此类申请将不经审查退回。

数据库中的原始来源：案例事实所涉案件由普通管辖法院审理，未进入俄罗斯联邦最高法院行政案件审判庭。评析中未列出案件信息，KAS数据库中没有该裁判。

项目 19 · 份额赠与：登记按份共有

由单独所有权人赠与份额时，应登记共有按份所有权，并注明各共有人所占份额。赠与人的份额登记记录予以保留，仅终止其单独所有权。

数据库中的原始来源：直接原始来源： 俄罗斯联邦最高法院行政案件审判庭第5-КАД23-69-К2号裁定（2023年）.

项目 20 · 登记机关不审查公证交易

登记机关的法律审查不包括审查经公证认证交易的合法性（《不动产国家登记法》第59条第2部分）。依据《俄罗斯联邦民法典》第165.1条规定的送达规则，依据《俄罗斯联邦民法典》第250条向共有人发出的通知视为已经送达。

数据库中的原始来源：案例事实所涉案件由普通管辖法院审理，未进入俄罗斯联邦最高法院行政案件审判庭。评析中未列出案件信息，KAS数据库中没有该裁判。