Revue thématique de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 12/2026 : opérations portant sur des locaux d’habitation

Point 1 · L’erreur portant sur les motifs ne vicie pas l’opération

La venderesse comptait sur un mode de règlement déterminé, mais l’erreur portant sur les motifs de l’opération ne figure pas parmi les erreurs substantielles énumérées au paragraphe 2 de l’article 178 du Code civil de la Fédération de Russie. Le tribunal doit tenir compte de la bonne foi de l’autre partie et de sa capacité à déceler l’erreur, en garantissant aux deux parties une protection d’une même étendue.

Source originale dans la base : source originale directe : Décision du Collège judiciaire des affaires civiles n° 5-КГ25-174-К2 (2025).

Point 2 · Le caractère substantiel de l’erreur s’apprécie individuellement

Le caractère substantiel de l’erreur n’est pas abstrait : le tribunal apprécie la situation du participant à l’opération, son état de santé et l’importance personnelle de l’opération pour lui. Dans l’affaire examinée, une venderesse âgée et isolée traitait avec un professionnel du marché immobilier, ce qui a modifié l’appréciation.

Source originale dans la base : source originale directe : Décision du Collège judiciaire des affaires civiles n° 84-КГ26-1-К3 (2026).

Point 7 · Dol de tiers et connaissance de l’acquéreur

Le dol émanait de tiers, mais l’opération est annulable si l’acquéreur savait ou devait savoir qu’il y avait eu dol. Cette connaissance était notamment établie par le fait que les parties avaient agi par l’intermédiaire d’une même agence immobilière ayant facilité la conclusion de l’opération.

Source originale dans la base : source originale directe : Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 25 (2015), point 99. Les actes judiciaires rendus dans l’affaire décrite dans les faits sont devenus définitifs en première instance, en appel et en cassation ; l’affaire n’a pas été portée devant la Cour suprême. Les références de l’affaire ne figurant pas dans la revue, il est impossible de renvoyer à un acte précis.

Point 8 · Restitution bilatérale en cas de dol

Après avoir déclaré l’opération nulle sur le fondement du paragraphe 2 de l’article 179 du Code civil de la Fédération de Russie, le tribunal applique la restitution bilatérale : chaque partie restitue ce qu’elle a reçu. Le tribunal ne peut écarter les conséquences de la nullité que dans les cas expressément prévus par la loi, en motivant obligatoirement sa décision.

Sources originales dans la base : sources originales directes : Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 25 (2015), point 80; Décision du Collège judiciaire des affaires civiles n° 5-КГ26-11-К2 (2026).

Point 1.1 · Art. 177 du Code civil : charge de la preuve incombant au demandeur

Le demandeur qui invoque le paragraphe 1 de l’article 177 du Code civil de la Fédération de Russie doit lui-même prouver l’incapacité de comprendre la portée de ses actes au moment de la conclusion de l’acte. Le refus de se soumettre à une expertise judiciaire de l’état psychique (partie 3 de l’article 79 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie) peut entraîner le rejet de la demande.

Source originale dans la base : source originale directe : Décision du Collège judiciaire des affaires civiles n° 5-КГ25-174-К2 (2025).

Point 3 · Le trouble psychique ne peut être établi que par une expertise

La question de la capacité à comprendre la portée de ses actes requiert des connaissances spéciales et est tranchée sur la base d’une expertise. Lorsqu’il écarte les conclusions de l’expert, le tribunal doit motiver son désaccord et ordonner une nouvelle expertise ou une expertise complémentaire, et non substituer sa propre appréciation aux conclusions de l’expert.

Sources originales dans la base : sources originales directes : Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 23 (2003), point 7; Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles n° 24-КГ23-23-К4 (2023).

Point 4 · Qui est habilité à contester un acte au titre de l’art. 177 du Code civil

Le cercle des demandeurs au titre de l’article 177 du Code civil de la Fédération de Russie est limité : du vivant d’un citoyen capable, ses proches dont les droits ne sont pas affectés par l’acte ne sont pas habilités à le contester. Les héritiers n’acquièrent ce droit qu’après le décès du citoyen.

Source originale dans la base : source originale directe : Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 9 (2012), point 73.

Point 5 · La rémission au moment de l’acte exclut sa nullité

Le diagnostic, à lui seul, ne vicie pas l’acte. Si, au moment de sa conclusion, la maladie était en rémission et ne privait pas le citoyen de la capacité de comprendre la portée de ses actes, aucun motif de nullité n’existe.

Source primaire dans la base : les décisions judiciaires rendues dans l’affaire décrite ont été confirmées en première instance, en appel et en cassation ; l’affaire n’a pas été portée devant la Cour suprême. Les références de l’affaire ne sont pas indiquées dans la synthèse, de sorte qu’il est impossible de renvoyer à une décision précise.

Point 11 · La reconnaissance de dette remise par une personne incapable ne prouve pas le paiement

Si, au moment de l’acte, le vendeur n’était pas capable de comprendre la portée de ses actes, la reconnaissance de dette qu’il a remise ne constitue pas une preuve irréfragable de la réception des fonds. Le tribunal l’apprécie avec les autres éléments de preuve et motive sa conclusion.

Source originale dans la base : source originale directe : Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles n° 127-КГ16-7 (2016).

Point 9 · Copropriété : la connaissance de l’acquéreur est nécessaire

Pour contester l’acte conclu par l’un des anciens époux sur le fondement du paragraphe 3 de l’article 253 du Code civil de la Fédération de Russie, il faut prouver que l’acquéreur savait ou devait manifestement savoir que le vendeur n’avait pas les pouvoirs nécessaires. La simple référence à l’article 10 du Code civil de la Fédération de Russie, sans établir cette connaissance, ne suffit pas.

Source originale dans la base : source originale directe : Ordonnance du Collège judiciaire des affaires civiles n° 5-КГ16-119 (2016).

Point 10 · L’acte fictif suppose l’absence d’intention des deux parties

L’acte fictif suppose que chacune des parties n’ait pas eu l’intention de produire des effets juridiques. L’exécution réelle de l’acte par l’acquéreur, notamment son paiement au moyen d’un crédit hypothécaire, exclut la conclusion selon laquelle l’acte serait fictif.

Source originale dans la base : source originale directe : Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 25 (2015), point 86. Les actes judiciaires rendus dans l’affaire décrite dans les faits sont devenus définitifs en première instance, en appel et en cassation ; l’affaire n’a pas été portée devant la Cour suprême. Les références de l’affaire ne figurant pas dans la revue, il est impossible de renvoyer à un acte précis.

Point 6 · L’héritier est habilité à demander le réexamen de l’affaire

La succession procédurale est admise à tout stade de la procédure civile ; l’héritier du demandeur est donc habilité à demander le réexamen des décisions judiciaires rendues pour des circonstances nouvellement révélées ou nouvelles (articles 44 et 392 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie).

Sources originales dans la base : sources originales directes : Plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 31 (2012), point 2; Synthèse de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 3 (2021), point 9.

Point 12 · Disproportion dans le cadre d’une faillite : pas seulement le prix

Un écart formel de plus de 20 pour cent entre le prix contractuel et le prix du marché ne suffit pas à conclure à une disproportion au sens du paragraphe 1 de l’article 61.2 de la Loi sur la faillite. Le tribunal tient compte de toutes les circonstances de la conclusion de l’acte.

Source originale dans la base : source originale directe : Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques n° 307-ЭС25-13338 (2026).

Point 13 · La donation comme acte suspect

La donation d’un logement à un proche parent à l’approche d’une faillite, en présence d’obligations inexécutées, peut être contestée sur le fondement du paragraphe 2 de l’article 61.2 de la Loi sur la faillite. La connaissance du donataire appartenant aux personnes intéressées est présumée (paragraphe 3 de l’article 19 de la Loi).

Source originale dans la base : source originale directe : Ordonnance du Collège judiciaire des litiges économiques n° 308-ЭС19-4372 (2019).

Point 14 · L’immunité d’exécution fait obstacle à la contestation

La contestation des actes dans le cadre d’une faillite vise à reconstituer la masse de la faillite. Si la quote-part restituée dans le logement unique est protégée par l’immunité d’exécution (article 446 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie), la contestation est dépourvue d’objet et l’acte n’est pas déclaré nul.

Source originale dans la base : source originale directe : Synthèse de la jurisprudence relative aux affaires de faillite des citoyens (2025), point 20. Les actes judiciaires rendus dans l’affaire décrite dans les faits sont devenus définitifs en première instance, en appel et en cassation ; l’affaire n’a pas été portée devant la Cour suprême. Les références de l’affaire ne figurant pas dans la revue, il est impossible de renvoyer à un acte précis.

Point 15 · Après la faillite, seul le mandataire peut procéder à l’enregistrement

À compter de la date à laquelle le citoyen est déclaré en faillite, il perd le droit de disposer des biens composant la masse de la faillite. L’enregistrement du transfert de propriété de ses biens immobiliers est effectué uniquement sur demande du mandataire financier (paragraphes 5 et 7 de l’article 213.25 de la Loi sur la faillite).

Source primaire dans la base : l’affaire décrite a été examinée par les juridictions de droit commun et n’a pas atteint le Collège judiciaire des affaires administratives de la Cour suprême de la Fédération de Russie. Les références de l’affaire ne sont pas indiquées dans la synthèse ; l’acte correspondant est absent du corpus KAS.

Point 16 · Une décision judiciaire suffit à rétablir l’inscription

Une décision devenue définitive déclarant l’acte nul et ordonnant la restitution suffit à elle seule à enregistrer le droit du vendeur et à annuler l’inscription du transfert de propriété. L’agent chargé de l’enregistrement ne peut pas exiger du demandeur des documents supplémentaires.

Source primaire dans la base : l’affaire décrite a été examinée par les juridictions de droit commun et n’a pas atteint le Collège judiciaire des affaires administratives de la Cour suprême de la Fédération de Russie. Les références de l’affaire ne sont pas indiquées dans la synthèse ; l’acte correspondant est absent du corpus KAS.

Point 17 · La déclaration du vendeur concernant une fraude suspend l’enregistrement

La déclaration du vendeur demandant l’arrêt de l’enregistrement en raison d’agissements frauduleux oblige l’agent chargé de l’enregistrement à suspendre celui-ci, puis à le refuser (points 41 et 47 de la partie 1 de l’article 26, partie 1 de l’article 27 de la Loi sur l’enregistrement d’État des biens immobiliers).

Source primaire dans la base : l’affaire décrite a été examinée par les juridictions de droit commun et n’a pas atteint le Collège judiciaire des affaires administratives de la Cour suprême de la Fédération de Russie. Les références de l’affaire ne sont pas indiquées dans la synthèse ; l’acte correspondant est absent du corpus KAS.

Point 18 · La mention de la participation personnelle fait obstacle à l’acte conclu par procuration

La mention dans l’EGRN de l’impossibilité d’enregistrer un droit sans la participation personnelle du propriétaire fait obstacle à l’enregistrement sur la base de documents déposés par un mandataire en vertu d’une procuration. Une telle demande est retournée sans examen.

Source primaire dans la base : l’affaire décrite a été examinée par les juridictions de droit commun et n’a pas atteint le Collège judiciaire des affaires administratives de la Cour suprême de la Fédération de Russie. Les références de l’affaire ne sont pas indiquées dans la synthèse ; l’acte correspondant est absent du corpus KAS.

Point 19 · Donation d’une quote-part : enregistrement de la copropriété par quotes-parts

Lorsqu’un propriétaire unique donne une quote-part, une copropriété par quotes-parts est enregistrée, avec indication des quotes-parts de chaque copropriétaire. L’inscription relative à la quote-part du donateur est conservée ; seul son droit exclusif prend fin.

Source originale dans la base : source originale directe : Ordonnance du Collège judiciaire des affaires administratives n° 5-КАД23-69-К2 (2023).

Point 20 · L’agent chargé de l’enregistrement ne vérifie pas l’acte notarié

L’examen juridique effectué par l’agent chargé de l’enregistrement ne comprend pas la vérification de la légalité d’un acte authentifié par notaire (partie 2 de l’article 59 de la Loi sur l’enregistrement d’État des biens immobiliers). La notification du copropriétaire au titre de l’article 250 du Code civil de la Fédération de Russie est réputée remise conformément aux règles de l’article 165.1 du Code civil de la Fédération de Russie.

Source primaire dans la base : l’affaire décrite a été examinée par les juridictions de droit commun et n’a pas atteint le Collège judiciaire des affaires administratives de la Cour suprême de la Fédération de Russie. Les références de l’affaire ne sont pas indiquées dans la synthèse ; l’acte correspondant est absent du corpus KAS.